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【來論】詹寶瑜:探討香港劏房現狀及房屋政策

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2023-10-25 00:47 | 稿件來源:香港新聞網

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本文旨在探討香港劏房現狀及房屋政策,包括香港劏房的定義、現狀和對社會的影響,繼而探討劏房現狀背後的房屋政策漏洞,並提出可行的政策建議。 

香港中通社圖片

為了結合理論更好地掌握實情民意,筆者走訪請教了香港中文大學新亞書院副院長,劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長──莊太量教授。莊教授十分慷慨地分享其個人經驗和研究結果,啟發筆者要從經濟收益的角度去看待劏房現象,為筆者的研究提供了諸多寶貴建議和經濟學理論支撐。為此,筆者亦多次赴實地調研了分布甚廣且具有區域代表性的荃灣區和深水埗區劏房,隨機上門採訪了兩個區的個別劏房戶,並發放住戶基本情況調查問卷。在陳恒鑌立法會議員、陳凱欣立法會議員、鄭泳舜立法會議員的協助下最終收回有效問卷共178份,其中荃灣區100份、深水埗區78份。經過兩個月的調研考察、情況分析並最終形成調研報告及政策建議,有賴以上各位朋友的寶貴支持及相助,筆者實在無言感激。

一、研究背景

香港是全球最發達的城市之一,但同時也是房價最高的城市之一。由於土地面積有限、人口密度大等因素,香港的住房問題一直是社會關注的焦點。劏房問題則是香港諸多住房問題中一個重要縮影,所謂劏房,是指一間房間被分隔成多個小房間或隔間以用作租賃住房。這些房間通常極其狹小,缺乏基本的衛生設施,以及適當的通風和採光環境,甚至可能存在防火、防電、防疫等其他安全隱患,而居住者往往缺乏隱私和安全保障。

劏房的租金通常比香港其他私人樓宇的租金便宜得多,因此它們很受低收入家庭和移民的歡迎,住戶多數是低收入人群、新來港的移民和外籍勞工等。在劏房中居住的人群不僅生活環境惡劣,許多劏房單位并沒有配備基本的衛生設施,如廁所和淋浴設施。住戶所有的生活和家居用品只能堆放於狹小的室內空間,有些甚至堆放於公共走廊和外間走火通道,加之雜亂無章的用電佈線等劏房亂象也更容易引發劏房消防安全、住戶傳染病交叉流行等安全和衛生問題,對他們的身心健康也會造成嚴重影響。此外,這些劏房通常位於老舊的公寓大樓中,或者是在商業區或工業區的附近,缺乏監管和物業管理,往往也容易成為非法活動的聚集地。

劏房問題在香港已經存在了很長一段時間,並且仍將長期存在於香港的住房市場中。

二、研究目的

本文研究的目的是闡述香港劏房問題的現狀,分析其影響因素,探討香港政府對房屋市場的干預和相應的政策措施,並提出相關建議,以期改善香港的住房問題,提高低收入人群的生活質量。

三、香港劏房現狀及對社會的影響

(一)定義

根據屋宇署網頁介紹,分間單位,俗稱“劏房”,一般是指在建築物原先經批准的圖則上顯示的一個樓宇單位,被分間成兩個或以上的獨立房間。相關建築工程通常涉及拆除原先的非結構性間隔牆、加設新的非結構性間隔牆、裝置新的廁所及廚房、改動或加設內部排水渠系統、加厚地台以埋置新設/經改動的排水渠管、開鑿額外門口或通風洞口等。若相關建築工程質量欠妥,可能影響樓宇安全及環境衞生,包括因違例開鑿額外門口而違反有關逃生途徑的規例、開鑿額外通風洞口而影響耐火結構的完整性、排水渠工程欠妥導致滲水,以及加設非結構性間隔牆和加厚地台而令樓宇負荷過重。

而民間普遍又將劏房稱為“分間樓宇單位”,劏房是指一間房間被分隔成多個小房間或隔間,每個小單位的面積從數十至200平方呎不等,每月租金介乎數百至數千多元,通常只有一個窗戶和一個門,是香港出租房類型的一種,常見於唐樓等建築物。有些劏房是業主或二房東將一個普通住宅單位分間成不少於兩個較細小的獨立單位,作出售或出租之用;部份劏房小單位設有浴室和廁所,甚至設有獨立的水電錶,但有些舊樓未改造的劏房則有可能仍是共用廚廁,衛生及隱私狀況堪憂。

(二)劏房現狀

政府統計處於2021年人口普查搜集了有關居住於“劏房”的人口及其社會經濟特徵等資料。根據普查結果,2021年居住於“劏房”的住戶數目約為10.7萬戶,而住戶每月收入中位數則約15,000元,住戶平均人數為兩人,全港約有20萬人居住在劏房中。劏房分佈在全港各區,其中以九龍區最為嚴重,九龍城、深水埗、油尖旺加起來合共有59181戶。再予細分,劏房聚集則以油尖旺為首、荃灣區次之,分別為26058戶、6415戶,佔劏房總數的60%。在這20萬人當中就有34002名是兒童,又以6至11歲的兒童居多,共有14534人,佔兒童人數的42.74%。此外,劏房的租金通常比私人樓宇租金較低,但即使這樣租金水平仍普遍超過低收入的中位數,一些劏房的租金甚至比同區域的豪宅租金還要貴。劏房的住戶通常是低收入人群、新來港人士或單身人士和外籍勞工等。該類人士通常無法承擔更加昂貴的私人住宅租金,或者無資格輪候公營房屋,故被迫入住劏房。由於市場對劏房需求殷切,非法改建樓宇經營利潤甚豐,以致市場上有不少劏房供應。

香港中通社圖片

(三)調研結果

荃灣調研情況匯總:

本次調研的荃灣100戶劏房住戶,幾乎全部居於舊式唐樓,住戶日常靠舊式步梯上落出入。居住人數方面主要以3至4人單位為最多,佔調研總戶數的六成半,其餘為1人、2人、5人、6人、7人單位,7人單位最少,100戶中只有1戶。租金方面以月租4000至6000港幣為起點,每2000港幣為一起跳直至月租金8000至10000港幣,調查發現4000至6000港幣租金階段住戶比最多,調查總戶數的51%。而本身是劏房業主的亦有1戶,靠政府福利綜援支付租金的亦有1戶。這100戶中全數屬於弱勢群組,其中低收入家庭58%,綜援家庭及新來港家庭各為16%和15%,其餘極少數為單親家庭及獨居長者/雙老家庭。經過篩選發現,只有8%的獨居長者家庭,而只有15%的調查單位沒有學童居於本址,而剩餘有學童的單位又以幼稚園和小學學童居多,這兩類學童單位合共總調查戶數的56%,其餘為中學學童和大學學生。住戶就業方面,只有12%家庭表示家中無失業人士,剩餘78%家庭表示家中或多或少存在失業人士,劏房家庭就業情況嚴峻。而這100戶當中只有6戶家庭家中無新來港人士,其餘家庭都居住有新來港人士,來港年期由4個月至12年不等,而少數家庭家中住有長期病患需長年複診治療。當中只有4戶家庭沒有遞交政府公屋申請,而在訪談時有59%住戶表示如果符合申請資格會選擇遷入政府推出的過渡性房屋或簡易公屋。在這100戶家庭中只有9戶滿意現時政府的房屋政策,其中70%的家庭認為現時最希望解決的困難就是“想獲派公屋儘快上樓”。

深水埗調研情況匯總:

本次調研的荃灣78戶劏房住戶,絕大多數家庭居於舊式唐樓,住戶日常靠舊式步梯上落出入。居住人數方面主要以3至4人單位為最多,調研總戶數的55.1%,其餘為1人、2人、5人、6人單位,6人單位最少,78戶中只有2戶。租金方面以月租174港幣為起點,月租1000港幣以下的還有265港幣和710港幣各1戶,直至月租金高達11000港幣,調查發現4000至6000港幣租金階段住戶比最多,調查總戶數的68.75%。而本身是劏房業主的亦有1戶。這78戶中只有5戶調查總數6.4%的家庭不屬於弱勢群組,其中低收入家庭47.4%,獨居長者/雙老家庭及新來港家庭分別10.3%和15.4%,其餘極少數為單親家庭、傷殘人士家庭及綜援家庭。經過篩選發現,有16.7%是獨居長者家庭,而30.8%的調查單位沒有學童居於本址,而剩餘有學童的單位又以小學和中學學童居多,這兩類學童單位合共總調查戶數的50.1%,其餘為幼稚園學童和大學學生。住戶就業方面,只有11.54%家庭表示家中無失業人士,剩餘近九成家庭表示家中或多或少存在失業人士,劏房家庭就業情況嚴峻。而這78戶當中只有6戶家庭家中無新來港人士,其餘家庭都居住有新來港人士,來港年期由即將赴港至13年不等,而少數家庭家中住有長期病患需長年複診治療。當中只有7戶家庭沒有遞交政府公屋申請,而在訪談時有38.5%住戶表示如果符合申請資格會選擇遷入政府推出的過渡性房屋或簡易公屋。在這78戶家庭中只有2戶滿意現時政府的房屋政策,其中80%的家庭認為現時最希望解決的困難就是“想獲派公屋儘快上樓”。

從兩個區域的調研情況來看,居於劏房的家庭成員絕大部份都是已就業人士,荃灣劏房住戶獨居長者較少只8%,學童家庭85%,其中又以育有幼稚園及小學學童的家庭居多;而深水埗劏房住戶年齡層明顯有老化趨勢,獨居長者較少只16.7%,反而學童家庭比荃灣區較少,只有69.2%的家庭有學童,而學童年齡段亦比荃灣區學童較年長,以小學及中學學童居多。就業方面,兩區情況相若,而因為學歷、來港年期、專業技術等原因令相當部份劏房住戶只能從事酒樓侍應、保安、清潔、搬運工、家政等基層工種,并以炒散的形式出現,甚少長期任職同一公司,工作穩定性欠佳。對於政府的房屋政策和現時最希望解決的困難,兩區幾乎同時指向加快公屋建設,希望儘快可獲派公屋上樓。

(四)對社會的影響

1、社會不公

劏房現象反映了社會上貧富差距和低收入人群的生活困境。香港的住房問題是人們的基本需求之一,也是香港深層次矛盾最重要的一部份。因此住在劏房中的人們往往生活水平低下,缺乏基本的居住保障和生活資源,這將加劇貧困和社會不公現象。這些人群的生活條件差,經濟壓力大,居住環境有可能影響他們的生活質量和社會地位,造成社會不公現象。

2、健康問題

劏房居住環境惡劣,影響住戶的身心健康,劏房又謂不適切居所。

劏房通常缺乏陽光和空氣流通,環境潮濕、污濁,容易引發呼吸系統疾病等健康問題。劏房的防火和安全設施不足,容易引發火災和其他安全事故,對住戶的人身和財產安全造成嚴重威脅。

3、犯罪問題

由於低收入人群聚集在劏房區域,這些地區往往存在較高的犯罪

率。劏房缺少安保監管機制,住戶魚龍混雜,這些地區也容易成為犯罪聚集地,而這里的的居民也容易成為犯罪活動的受害者,居住環境安全性將進一步影響他們的生活質量和安全感。

4、社會穩定

劏房現象容易導致社會不穩定。由於劏房戶面臨生活困境,他們在經濟、教育、醫療等方面的困難會對社會造成一定的負擔,他們亦可能會表現出對社會不滿情緒,形成“有樓”和“無樓”階層的社會分化,進而影響社會穩定。

四、香港政府對房屋市場的干預和相應的政策措施

(一)干預方式

香港政府通過多種方式干預房屋市場,以應對住房問題。其中,最主要的方式是通過土地供應和公營房屋建設來增加房屋供應量。此外,政府還通過房屋貸款、租金補貼等方式幫助低收入人群解決住房問題。

(二)政策措施

香港政府制定了一系列房屋政策措施,以應對住房問題。其中,最主要的措施包括:

(1)增加土地供應:政府通過土地供應計劃,增加土地供應量,擴大房屋建設規模,以應對住房需求。

(2)興建公營房屋:政府通過興建公營房屋,為低收入人群提供適宜的住房。

(3)鼓勵私人發展商建造小型單位:政府通過鼓勵私人發展商建造小型單位,增加住房供應量,以應對住房問題。

(4)實行限價政策:政府通過限制房屋價格上漲,保障住房市場穩定。

(5)提供房屋貸款和租金補貼:政府通過提供房屋貸款和租金補貼等方式,幫助低收入人群解決住房問題。

五、建議

香港是世界上最昂貴的住房市場之一,高房價和租金使許多人難以住進適切居所。香港的人口密度也是世界上最高的之一,因此很難找到足夠的空間來建造或擴建住房。經過對房屋政策的了解分析和實地調研走訪,筆者有幾點感觸,在此向政府提出幾點房屋政策建議:

(一)增加公營房屋供應

香港政府應該加大對公營房屋建設的投入,增加公營房屋供應。政府應該將公營房屋建設作為解決住房問題的首要任務,增加公營房屋的建設,增加公營房屋供應是解決香港住房問題的重要途徑之一。政府可以通過加大對公營房屋建設的投入,增加公營房屋的供應量,減輕低收入人群的住房壓力。此外,公營房屋的租金相對較低,也可以減少住房負擔,提高住戶的生活質量。

(二)加強對私人發展商的監管

私人發展商在香港房屋市場中發揮著重要的作用,但也存在一些問題,如價格虛高、住房品質差等。另外政府亦應考慮降低發展商規管稅,鼓勵更多發展商買地起樓。與此同時政府也應加強對私人發展商的監管,抑制樓價,降低交易成本,確保他們在住房建設中遵守法律法規,提高住房品質,合理定價,減少對市場的扭曲作用。

(三)提高土地使用效率

土地供應是香港住房問題的根本所在,政府應該提高土地使用效率,確保土地得到最大限度的利用。政府可以通過改善土地使用規劃,將閒置地皮重新於公開市場招標,正確處理保育與土地供應之間的矛盾,以令每一幅土地都有最好歸屬,還可考慮將閒置工商廈改造成商用住宅用途,加強土地及閒置商廈使用管理,提高使用效率,從而增加住房供應量,满足市民的住房需求。

(四)加強對劏房租賃市場的監管

改善不適切居所居住環境,現時較多劏房出現租賃“亂象”,但政府相關部門都缺乏實時監管,出現問題處理模式也是“點到即止”,未有長遠考慮規避或是杜絕“劏房亂象”。舉個例子,仍有不少劏房未有安裝獨立的水錶、電錶,以致業主在收取水電費時有可能存在每戶多收情況;劏房多位於老舊唐樓,年久失修的情況相當普遍,但業主若想進行房屋修繕或是裝修工程,便會將這部份成本轉嫁至租客,直接加重了劏房租客的承租成本,令原本就處於弱勢的他們生活成本負擔更重,部份長期病患家庭更是“雪上加霜”。建議政府加強對租房市場的監管,租房市場是香港住房市場的重要組成部分,確保租房市場的穩定和健康發展。政府可以通過完善租賃法律法規,加強對房東和房客的權益保障,提高市場透明度,減少租房市場的不穩定因素。

(五)建立劏房資訊中心

莊太量教授及其團隊曾在“致劏房租務管制研究工作小組的劏房租務管制研究(經濟方面)報告”的第6章中從經濟學角度提出了實施劏房租管的經濟論據。由於劏房缺乏質優價廉的替代品令經營劏房的回報在沒有價格彈性的劏房市場大大高於其在非劏房市場的收益。甚至政府在立例后因懲罰力度不足而令劏房經營者的違法成本遠不及他們的收益效應,往往造成劏房經營者總是“有利可圖”而漠視相關法例規管。莊教授在報告中還提到劏房市場存在信息不完全和不對稱問題。很多租客不知道背后真正的業主是誰,都是通過中介或者是二房東租房,這種不完全信息會增加租客的租賃成本,而租管政策可以通過信息透明化等來打破信息不對稱的閉環。建議政府建立全港劏房中央資料庫,收錄全港劏房業主資料及劏房相關資料,建立名冊,加強劏房改造、出租、轉租、加租等的監管力度,做到事出必查,精准查冊,促進劏房租賃市場的良性發展。

(六)建立住房保障制度

為解決香港住房問題,政府還可以建立住房保障制度,確保低收入人群和其他弱勢群體的住房權益。政府可以通過提供租房補貼、房屋貸款補貼等方式,幫助低收入人群解決住房問題,提高生活質量和社會地位。

(七)為建造經濟適用房提供激勵

政府還可以為開發商建造經濟適用房提供激勵措施,例如稅收減免或其他財政激勵措施。這有助增加香港經濟適用房的供應,讓市民更容易找到經濟適用房。社會住房計劃為低收入家庭和個人提供經濟適用房,可以解決香港住房危機。政府可以通過提供額外資金或資源,或與開發商、非營利組織合作建設和管理社會住房來增加對這些計劃的支持。

(八)解決導致住房危機的根本經濟和社會因素

我們可以透過劏房現象思考引起這一表象的背后原因,解決導致香港住房危機的潛在經濟和社會因素,例如收入不平等、高昂的生活成本以及教育和就業機會有限。現時政府大力開發邊沿新區(北部都會區)建設,亦將過渡性房屋和簡易公屋這兩項多年房屋緩和計劃付諸行動,但筆者從人力資源角度去思考這些政策有可能帶來新的隱患,當劏房居民都成功遷入這些新市鎮之后,那他們的就業問題又變成一個首要任務了,建議政府應在加速告別劏房的同時一并考慮這些劏房戶的就業問題。他們會選擇住在現時當區的劏房內很大一部份是跟職業相關,或當區適合他們條件的就業機會較大又或是交通便捷通勤省時高效,若果仍需跨區工作應考慮跨區通勤的交通承載能力,據筆者了解現時這些新市鎮的交通情況仍處於欠開發狀況,巴士、小巴路線少而地鐵亦沒有站點。政府應考慮這些新市鎮的周邊配套能否創造足夠多的就業機會,以解決這部份居民的就業問題和有可能出現的交通擁擠的狀況。通過解決這些因素,政府可以幫助香港創建一個更加公平和可持續的住房市場。

六、總結

香港住房問題是一個複雜的問題,也是香港深層次矛盾的最重要一環,需要政府、私人發展商、社會各方共同努力才能解決。政府應該加大對公營房屋建設的投入,加強對私人發展商的監管,提高土地使用效率,加強對劏房租賃市場的監管,建立住房保障制度,為香港人民提供更多住得起、住得舒適、住的安心的居所,從而解決住房這一民生問題,提高低收入人群的生活質量,促進社會和諧穩定發展。


(本文作者詹寶瑜為香港城市智庫成員

(本文為作者觀點,不代表本媒體立場)




【編輯:黎金良】

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