近日，西班牙馬德里八旬老嫗遭逼遷引發眾怒，而另一座核心城市巴塞羅那房屋租賃市場也面臨租金高企、租客無以為繼的困境。那麼，作為西班牙租房政策的“老師”、因擁有較為完善的租金穩定以及租客保護制度而被譽為“租客天堂”的德國，如今又是怎樣的景況呢？

最新數據顯示，超過一半德國人租房而居，但2025年，德國有11.2%的人口需要將超過40%的可支配收入用於住房支出。這一比例在歐盟範圍內排名第三，而歐盟平均水平為7.7%。這意味著，德國人的租房負擔已經明顯高於歐洲平均水平，德國的租房問題也正滑向“社會福利國家危機”。

包括西班牙在內，德國針對租房市場的政策多年來被很多國家奉為學習榜樣，其為人津津樂道的租客保護制度主要包括：在租金上漲方面，在柏林、慕尼黑、漢堡、法蘭克福等住房市場緊張的地區，房東3年內最多只能漲租10%，但要等到租戶入住15個月以後才能漲，且兩次漲價之間要間隔至少12個月；在非緊張地區，上漲的上限為20%。在房源供給方面，出臺法令，通過向手中握有大量閒置房產的小部分人群徵收高昂稅金，減少房地產投機的可能性。在解除租約方面，一旦出租，合同期內房東必須有正當理由才能解約：比如自住需求、租客嚴重違約等，無正當理由則解約無效。居住超過10年的租客、老年人、孕婦、病人如果因被驅逐造成過度困難，經申請獲批後可以繼續以原價回租。如果用自住等理由清退租客後，房東被發現房屋空置或將其轉在Airbnb作為民宿出租等，可能會面臨法律風險。在押金方面，房東收取押金的上限為3個月基本租金（不含物業費），可分3期支付。但房東必須單獨賬戶存放，利息歸租客所有，退租後由房東退還租客。

德國陸續出臺的平抑房租政策，雖然在一定程度上保障了租客權益，但卻無法遏制房價的攀升。直至2021年德國聯邦憲法法院裁定柏林政府想要實行租金封頂政策違憲這一事件，徹底將供需市場的矛盾攤到了臺面上。2020年，鑒於租金不斷上漲，柏林州政府要求柏林約150萬戶2014年以前建成的房屋租金必須停留在2019年6月的水平，且5年內租金最多只能按當年通脹水平上漲（按德國2021年3月宣佈的官方通脹率為1.7%）。這一被認為“對抗一路瘋漲的租金壓力的最後一根稻草”一年後被裁定為違憲，對租房市場造成極大衝擊，此後5年中，柏林房租上漲了將近50%。

有人認為，雖然租金凍結政策被判違約，但是“3年內最多只能漲租10%，長期租客擁有額外保護”的平抑房租政策依然能保護約七成德國租房人。可惜，這項生效於2015年6月1日的政策規定也存在漏洞：經過“現代化改造”後的老房子，租金的漲幅可不受10%的限制。因此，許多房東稍微投入一些成本改造房子後就可以合法漲價。此外，針對政策中關於“長期租客可受到額外保護”這條，使得帶有無限期租約的房產即便要出售，其平均售價一般會低於同區位空置房屋30%左右，因此核心城市的房東們越來越拒絕與租房者簽訂長期租房合同。曾有德國媒體報道，有女性租客為了獲得長期租房合約，以身體為代價屈從於房東。因此，代表房東利益的組織德國房產所有者協會認為，更嚴格的租賃監管並不能全方位遏制房東合理利用現行法律中的條款來維護自身利益，只有解決住房短缺這一核心問題，配合以嚴謹的租賃監管，才能真正保證租客利益。

事實上，住房短缺這一德國租房市場的核心問題，隨著英國脫歐、德國日益成為歐洲政治經濟中心而日益惡化：一方面是高科技初創企業的入駐導致人口不斷增加，柏林在疫情前幾乎以每年3萬人的增速“膨脹”，另一方面是現存可供建造住房的土地日益減少以及疫情導致的原材料短缺以及價格上漲，導致柏林房價近年來呈直線上升趨勢，而新增住房的數量遠遠不如預期。

德國聯邦統計局公佈的初步數據顯示，2026年第二季度，德國住宅房地產價格平均同比上漲0.6%，這已經是房價連續第七個季度同比上升。與此同時，此前由社民黨領導的政府曾提出每年新建40萬套住房，但這一目標始終沒有實現。德國租戶協會估計，目前全國大約短缺140萬套住房。再加上德國法律規定，超過30年的老房在重新進入租賃市場時，租金漲幅可以不受平抑房租政策的10%上限規定，也在本就“僧多粥少”的租房市場雪上加霜。

由此，德國租房者將滿腔怒火轉向導致租房市場失控的“禍首”——大型房地產集團。2021年，柏林選民通過公投，要求議會向維也納學習“公有化”，制定法律以終結大型房地產集團的支配地位，即擁有超過3000套住房的營利性企業應被強制以優惠價格向柏林州政府出售這些資產。在今年9月20日舉行的柏林州議會選舉中，左翼黨成為最大贏家，該黨在競選期間承諾將堅決落實這項公投結果。不過，有分析預計，鑒於左翼黨只獲得總席位的不到三分之一，若其執政需要與其他黨派聯合，因此該政策能否落地有待觀察。不過，如果無法兌現承諾，到時爆發的抗議遊行的規模可能會超過2021年的規模。

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