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2022年度盤點:全球樓市中那些被拋棄和被眷顧的

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2022-12-30 17:46 | 稿件來源:香港中通社

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香港新聞網12月28日電    2022年是波瀾起伏的一年:美聯儲幾度加息、俄烏衝突不斷、經濟衰退風險初現,每個事件深深刺激著市場。貨幣政策由鬆到緊的轉變,對房價造成了不可小覷的影響。多數經濟體房價增長出現放緩或下滑,而少數國家卻受到“上天的眷顧”,房價漲幅日趨上昇。我們來盤點一下全球各地樓市的狀況。

香港八成物業價跌

先說香港樓市,作為國際金融中心,香港樓價連續十二年冠絕全球。據國際調查機構Demographia2022年3月公佈的新一份全球城市樓價負擔能力報告,香港作為全球最貴房價榜首,樓價中位數對家庭入息中位數比率高達23.2倍,即相當於不吃不喝23.2年才能買得起一個住宅單位。

這兩年的疫情和加息對這個國際金融中心的房價衝擊很大。

2022年香港住宅市場成交明顯放緩,1月至11月份平均每月成交宗數不足4,000宗。上半年成交氣氛主要受第五波疫情影響,而在下半年,香港息口上昇及股票市場動蕩等因素促使買家表現更爲審慎,一、二手住宅交投均持續放緩。沒有成交量的帶動,樓價也一蹶不振。香港政府數據顯示,整體樓價在2022年首十個月跌幅10.5%,全年樓價跌幅估計約12-13%,香港差估署日前公佈11月份私宅樓價指數,香港樓市自5月以來已連跌第6個月,按月大跌3.33%,為14年來最大單月跌幅。

總體來看,2022年香港樓市調整,銀行估價及樓價齊跌,但相比來說,香港的大型單位抗跌力較強。豪宅主要屋苑2022年的估價下調約一成左右。比小單位下跌15%少了5%。隨著香港與中國內地通關,香港樓市的信心增強,量價顯著回升。

新加坡房價非常火熱

在一眾東南亞國家里,新加坡的經濟是個另類存在。

新加坡目前的住房形成以組屋為主、私宅為輔的二元化供應體系,供給結構呈現“廉租房-廉價房-改善型組屋-私宅”的階梯化分布,住房自有率超過90%,基本實現居者有其屋。

一般而言,在這樣的住房理念指導下,整體房價應該表現趨於平穩,不過,今年新加坡的房價著實很火熱, 今年房價上漲趨勢也十分明顯。

根據萊坊發佈的第三季度數據,新加坡以13.6%的增長率成為亞洲排名第一的城市,健康的勞動力市場,以及投資者從股市轉投房地產以利用不斷上漲的租金,正推動房價上漲。

來源:《2022年第三季度全球房價指數》

新加坡市區重建局發佈數據顯示,今年第三季新加坡私宅價格季對季漲了3.8%,其中非有地私宅價格季對季大漲4.4%。值得一提的是,這已經是新加坡私宅價格,連續第十個季度增長。

再往前追溯,從房屋銷售數據來看,根據城市重建局數據統計,新加坡今年1月份總共售出了1609套私人住宅,而在一個月前已經售出了1217套。另外2022年1月份,總共推出了2600個私人住宅單元,也是自2013年3月的3489單位以來的最高水平。

不僅僅是私人住宅,組屋市場連續出現了百萬新幣的高價轉售組屋現象。

為了抑制房地產交易的火爆,新加坡政府還頻頻出台降溫措施。比如:降低買家的最高房貸額度,調高建屋局的組屋貸款計算利率,降低組屋貸款比率(LTV)等。

歐洲樓市漲跌互現

整體上看,國際知名房地產顧問機構萊坊最新發佈的《2022年第三季度全球房價指數》報告顯示,第三季度,在追蹤的全球56個國家和地區中,有21個國家和地區年增長率保持在兩位數,全球房價指數(Global House Price Index)同比上漲8.8%。

北歐和中歐市場中,愛沙尼亞表現強勁,價格年增長率達到27.3%,從第二季度的21%上漲了7.3%。

以房價走勢一向平穩的德國來說,根據德國聯邦統計局22日發佈的數據,2022年第三季度德國住宅地產價格指數平均上漲4.9%,與二季度相比同比變化率幾乎減半。

美國地產有點萎靡

高舉加息大旗下的美國房地產,今年多少有點高亢不起來。

在貨幣政策收緊的方針下,市場上的流動資金變少,叠加房貸利率昇高,如2022年11月初美國30年期固定抵押貸款合約利率,已逼近2001年來最高,購房成本上昇,房產交易量出現不同程度下滑,樓市轉淡。

儘管近幾個月美國通脹數據有放緩跡象,但離美聯儲2%的目標相距甚遠。

從美聯儲最新的表態中可知,2023年加息仍是主旋律,只不過加息的多少以及節奏,會根據實際情況調整。不管怎樣,這對於利率敏感型行業——房地產市場來說,并不是個好消息。

整理市場上的觀點,大家幾乎一致的預期在於:美國房地產市場不會崩盤,也不會出現重演2008年事件。美國房地產市場以分化表現為主,注重區域型地產增值機會。

觀點不一致的地方在於:機構對2023年美國房價漲跌的數值預測不同。這一切還得看美聯儲的貨幣政策。

迪拜房價飆升50%。

中東的走紅除了石油價格走高以外,剛剛成功舉辦世界杯的卡塔爾,也為其助攻不少。

作為中東地區最重要的貿易樞紐之一,據外媒報道,今年迪拜的房價飆升了50%。

在過去的一年里,由於受到西方制裁的俄羅斯人,在為他們的財富、游艇和房地產尋找一個安全的港灣,造成迪拜的富裕居民出現了激增。今年10月,迪拜單戶住宅的價格同比上漲了13%,而總體銷售量比上一年猛增了73%。

房地產咨詢公司世邦魏理仕(CBRE)表示,截至2022年11月,迪拜住宅市場的活動水平達到創紀錄水平,總交易量達到81919筆,超過了2009年全年的創紀錄高點,2009年全年的交易總數為81182筆。

這種強勁的活動水平繼續支持平均價格的上漲,在截至2022年11月的12個月里,公寓和別墅的平均價格分別上漲了9%和12.7%。

然而,平均價格的增長速度正在放緩,尤其是在別墅市場,預計公寓市場在短期內也將遵循這一趨勢。

漲幅霸榜全球的土耳其

作為一個橫跨歐亞兩洲的國家,房價漲幅已經持續走高多時的土耳其,再次霸榜。

根據萊坊發佈的報告,土耳其第三季度房價漲幅,依然是年增長率最高的國家,以189.2%的驚人漲幅位居第一,相比第二季度160.6%,上漲幅度達到28.6%。

事實上,驚人的增長率在很大程度上因嚴重的通脹要打個折扣,名義漲幅與實際漲幅相差較大,實際價格增長為57.6%,不過依然遙遙領先其他國家和地區。如果再考慮上貨幣里拉貶值的情況,漲幅可能還得降一降。

來源:《2022年第三季度全球房價指數》

土耳其房價自去年年初以來一直在持續上漲,這離不開土耳其的高通脹問題,而俄烏衝突的爆發更是加劇了這一態勢。

另外,里拉暴跌導致主要依賴進口的建築成本越來越高,一手房價格因此不斷上漲。再加上本國貨幣貶值,民眾投資房產避險,導致土耳其房價一路走高,嚴重影響房屋租賃市場。

雖說土耳其這兩年通脹嚴重,但并不影響它持續吸引外商投資的能力。2021年流入土耳其的外商直接投資額高達141億美元,創下近幾年新高。根據土耳其共和國中央銀行公佈的數據,今年上半年流入土耳其的FDI(外國直接投資)總額為55億美元,同比增長21%。

樓市漲跌看什麼?

經濟學家任澤平曾總結出一套判斷房價走勢的分析框架:短期看金融、中期看土地、長期看人口。

此外,通過複盤1970年Q1—2022年Q1期間的房價走勢,任澤平把近23個經濟體的情況大致分為四類:

一是房價基本持續上行、期間調整幅度小的經濟體,有澳大利亞、新西蘭、加拿大、法國等4個。

二是房價曾大幅下挫但後期上行超過之前高點的經濟體,有英國、美國、瑞士、荷蘭、南非、挪威、中國香港、馬來西亞、泰國等14個。

三是前期房價泡沫破滅、至今仍不及高點的經濟體,有日本、西班牙、愛爾蘭、意大利等4個。

四是房價走勢基本平穩、漲幅總體較小的經濟體,只有德國1個。

結語

一元複始,全球樓市又會迎來新的影響因子。

不過,作為一種大類資產,我們必須接受一個事實:房價走勢并非平滑的上揚曲線,有漲有跌才是常態!(完)

【編輯:錢林霞】

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