近日，西班牙馬德里八旬老嫗遭逼遷引發示威。日益水漲船高的租金和憤怒的租客，已經成為歐洲主要國家政府的噩夢。而在對於控制租金“模範生”維也納的稱讚聲中，也有人提出，“讓租客住得體面”的英國模式似乎更能代表歐洲核心城市絕大多數租客的心聲。

維也納模式的利與弊

2021年，柏林選民通過公投，要求議會向維也納學習“公有化”，制定法律，要求擁有超過3000套住房的營利性企業必須以優惠價格向政府出售這些資產。“音樂之都”維也納到底憑藉什麼政策獲得了柏林選民的青睞的呢？簡言之，就是針對供需矛盾的核心——土地。維也納歷史上也曾飽受高房價之困，執政當局研究後認為，如果土地和建築物長期屬於私人所有，干預就會變得十分困難，最好的解決方案是將租金與地價剝離。隨後出臺的一系列政策中至今仍在發揮平衡房價的做法是：市政土地不出售，而是出租給合作社或面向公益投資者。這樣一來，市政府無需承擔建築費用，開發商也不必將高昂的地價計入成本並最終轉嫁給租客。據官方數據，維也納這一類在公租地上開發的出租住宅約佔全市出租房源的22%，另外約20%受政府資助的出租房以及不到20%的公益房，房價也接受政府調控，約60%維也納居民因此受益，自由租房市場的價格因此相對穩定：在奧地利房租自2010年至今暴漲70%的眼下，作為首都，維也納2025年第四季的漲幅僅位居全國中下游水平。

此外，維也納的租房者同樣享受2025年國家出臺的《租金價值保護法》保護，包括：房租每年最多只能上漲一次。如果年度通脹超過3%，房東只能將超過部分的一半轉嫁給租客。例如，年度通脹為6%，房租上漲比例最多為4.5%。對老建築、市政住房和合作社住房執行租金凍結，2026年租金漲幅上限為1%，2027年為2%。租賃合同最低期限從3年延長至5年，但擁有少於5套住房的私人房東仍可維持3年期限。

瑕不掩瑜的是，這種通過租賃土地來嚴控租金的方式雖然在一定程度上抑制了房價，但也直接導致了新房建設不足，申請公租房的租客需等待至少兩年才能獲得抽籤資格。《2026年維也納住房市場報告》顯示，受土地供應不足、樓高限制等因素，建築許可數量從2019年的21400套下降至2025年的5772套，2026年預計完工8630套，2027年可能進一步下降至6911套。尤其值得注意的是租賃住房供應明顯減少：2025年新建市場化出租住房僅2087套，幾乎減少一半；政府補貼出租住房減少20%，降至2894套。這種明顯的建設低谷期信號，意味著即便如維也納這樣嚴控租金上漲的政策，也只能讓租房者獲得短暫喘息的機會而已。

英國模式的另一種視角

與控制土地供給公有化的維也納模式不同，英國於2025年10月27日正式生效的《租戶權利法案》，則是對在房屋租賃市場佔據最大份額的私人租賃部門進行30年來最大規模的制度改革，主要目的不是為了平抑日益上漲的租金，而是保護守法租客免受不良房東的侵害。這對於寸土寸金的倫敦等核心城市及其收入穩定增長的常住人口來說，顯然是更為實際的解決方案。

根據新出臺的《租戶權利法案》，在租金方面，雖然沒有規定漲幅上限，但房租上漲將受到更多限制：每年只允許上漲一次，必須提前兩個月通知，必須走官方指定流程，租客可以對不公平的漲租提出仲裁且仲裁結束前仍可居住並按未上漲前的租金支付；此外，嚴控變相漲價，比如房東必須在廣告上標明租金價格，並嚴格按照標明價格收取租金，也就是說，房東與中介不得接受高於掛牌價格的競租報價。再如，租客最多預付1個月房租，房東若想通過大額預付款來變相增加房租將面臨數千英鎊的罰款。而在租約履行方面，新法案規定，以滾動式租約取代固定合同，所有租約將自動轉變為週期性租約。這意味著租客只要按時交租，租期可自然續延；想搬離時，僅需提前兩個月通知房東。

與此同時，房東不能再根據《1998年住房法》第21條“無理由驅逐”隨時要求租客搬離，必須提供合法且具體的理由，如欠租、房屋擬出售、自住需求等。即便是以欠租為由，房東也必須等到租客拖欠三個月租金後的第四月開始才能發出驅逐通知。根據BBC的報道，僅2024年6月至2025年6月，英國就有超過11000戶租客被房東依據“無理由驅逐”條款一夜之間趕到街頭露宿。

而在居住權益方面，新法案首次將被俗稱為“阿瓦布法”的《2023年社會住房監管法》第42條擴展至私人租賃領域。以往，英國許多私人出租的房屋存在潮濕黴變、供暖不足、維修不及時等問題，2歲男童阿瓦布·艾沙克於2020年因長期吸入租住房屋內的嚴重黴菌導致呼吸系統疾病不幸離世。為了防止類似悲劇再次發生，英國政府通過立法，要求房東在接到租戶關於如黴菌投訴或發現煤氣洩漏、電路老化等險情時，必須在24小時內回應並徹底修復。“阿瓦布法”這次依託《租戶權利法案》進一步擴大至私人租賃市場，還賦予了租客向法院申請強制房東解決隱患的權力。分析人士指出，該法案的出臺旨在增強租客權利、規範房東行為、提高居住質量，對數百萬正在租房的個人與家庭而言，是一場真正的“居住規則重啟”。

無論是平抑房價以保障租客“有片瓦遮頭”，還是規定權益讓租客“住得體面安全”，如何處理好土地開發與環境保護、建設提速與成本控制、租金維穩與收入提升等關鍵節點的矛盾，以平衡房地產市場供需關係，才是歐洲各國政府真正需要解決的問題。也許，跳出“布魯塞爾效應”思維和意識形態桎梏，將眼光投向更為廣闊的世界市場，擁抱更加具有性價比的國際合作夥伴，才能真正跳出租房之困，讓更多租房者有屋可住。

（本文作者為房地產觀察者，本網獲獨家授權刊發，轉載請註明出處）

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