香港新聞網10月2日電（記者 王少喆）9月28日召開的中國國務院常務會議提出，加大宏觀政策逆週期調節力度，加快各類債券發行使用和重大工程項目開工，同時推出一批增量政策，研究出臺穩定房地產市場、促進就業增收等政策措施，並繼續儲備提振內需政策。一天之後，財政部、中國人民銀行、金融監管總局宣佈，自10月1日起實施居民購房貸款貼息政策。上海對外經貿大學副教授王思語向香港新聞網表示，兩次政策部署相隔僅一天。表面上看，一個著眼宏觀經濟，一個針對房地產，背後卻指向同一個問題：當傳統房地產開發投資難以繼續承擔過去的增長功能之後，政策如何通過穩定住房需求、居民資產負債表和消費，形成新的內需支撐。
王思語認為，當前政策已明確指向一個關鍵轉折：房地產正從“增量開發”邁向“存量流轉”，逆週期調節的重心也從過去的“穩投資”轉向“穩需求”。
王思語指出，最新數據清晰反映了市場結構的深刻變化。國家統計局數據顯示，2026年1至8月，全國房地產開發投資4.80萬億元，同比下降19.9%；房屋新開工面積下降24.8%，新建商品房銷售面積和銷售額分別下降12.1%和13.0%；房地產開發企業到位資金下降21.0%。傳統“拿地—開工—建設—銷售”的開發鏈條仍處於明顯收縮狀態。但另一組數據容易被忽視：同期二手房交易網簽面積達到5.49億平方米，同比增長10.6%，甚至已經超過同期4.99億平方米的新建商品房銷售面積。這說明市場並非簡單地“沒有交易”，而是交易結構正在發生變化。
她分析，過去二十多年，房地產對宏觀經濟的拉動很大程度來自增量開發。一塊土地進入市場之後，會依次形成土地購置、房地產開發、建築施工、建材採購、住房銷售和居民裝修等一系列需求。房企是這套鏈條中的核心主體，房地產開發投資因此成為觀察經濟景氣的重要指標。當住房市場逐漸進入存量時代以後，這套機制正在改變。城市居民的住房需求越來越多表現為首次置業之外的改善和置換：“賣掉一套舊房，再購買另一套住房”“小房換大房”“遠郊換城區”“老房換新房”。房地產市場的活力，因而不再完全取決於房企新開工多少平方米，還取決於存量住房能不能順暢交易。這是一種更理性的房地產市場形態。房地產仍然重要，但它對經濟的拉動方式開始從單純依賴開發投資，向住房交易、居住改善以及由此衍生的消費傾斜。房屋交易之後產生的裝修、傢俱、家電、智能家居、物業以及生活服務需求，都可能成為新的消費場景。因此，“穩房地產”與“促消費”正在越來越難以截然分開。
談及此次中央財政推出的房貸貼息政策，王思語認為這是觀察政策轉向的重要窗口。按照三部門文件，自2026年10月1日起，在全國範圍內對符合條件的新發放商業性個人住房貸款給予財政貼息，政策實施期暫定一年。享受政策需要同時滿足三個條件：購買首套住房、住房建築面積不超過120平方米、總價不超過150萬元。貼息貸款規模最高100萬元，年化貼息1個百分點，期限最長5年。貼息資金由中央財政承擔90%，地方財政承擔10%。財政部等部門測算，按照當前首套房商業貸款利率，1個百分點貼息相當於優惠了大約三分之一的利率；對於100萬元長期住房貸款，由於本金逐月減少，最長5年累計可減少利息支出接近5萬元。
她強調，更值得關注的並不是“省了多少錢”，而是財政政策介入房地產需求端的方式發生變化。過去穩定房地產的政策較多集中在供給側，例如專項債收儲土地、地方收購存量商品房用於保障性住房以及改善房企融資。此次財政資金直接進入居民按揭貸款環節，相當於財政政策開始承擔一部分購房利息成本。換句話說，它不是簡單要求銀行繼續降低貸款利率，而是財政出錢降低特定居民的真實購房成本。這種安排具有明顯的財政金融協同特徵。財政資金不需要承擔全部房價，只需要補貼一部分利息，就可以撬動銀行住房貸款和居民自有資金。政策也採取“免申即享”的方式，符合條件的借款人在銀行正常辦理貸款後，銀行按月收息時自動扣除貼息金額。
王思語特別指出，符合條件的“首套住房”既可以是新房，也可以是二手房。這一設計與過去單純刺激新房銷售存在明顯差別。如果政策只支持新建商品房，其作用主要是幫助開發商去庫存，並通過銷售回款改善房企現金流；把二手房同時納入，則意味著政策開始承認存量住房交易本身就是房地產市場的重要組成部分。二手房交易還有一個特殊作用——它是改善性住房需求的起點。一個家庭準備改善住房，往往首先需要賣掉現有住房，獲得首付款之後才能購買下一套房。如果二手房流動性不足，舊房賣不出去，新房或者另一套二手房就很難購買。這也是房地產市場中常說的“置換鏈條”。因此，穩定房地產市場不能只盯著新房銷售，還需要讓“賣舊—買新”“賣小—買大”的鏈條轉起來。當然，此次中央貼息明確針對按照現行政策認定的首套住房，並不意味著所有改善性置換都直接享受貼息。但二手房被正式納入支持範圍，本身釋放了一個值得觀察的政策信號：房地產政策關注的對象正在從單純的開發端，擴展到住房交易端。
關於房地產對中國經濟的乘數效應，王思語表示，答案是傳導路徑正在變化。過去房地產主要通過投資形成乘數效應。開發商拿地、建設住房，需要鋼鐵、水泥、玻璃、機械設備和建築勞動力，因此房地產投資上升能夠直接拉動工業和建築業。未來房地產的部分乘數效應可能更多出現在消費端。家庭完成住房置換以後，往往會產生裝修、傢俱、家電、廚衛、智能設備等一系列支出。如果購買的是二手住房，還可能帶來舊房翻新、適老化改造和節能改造需求。住房由此從“開發投資品”更多轉向“居民耐用消費的載體”。這與近年來持續推進的消費品以舊換新政策也存在連接空間。
她進一步分析，2026年1至8月社會消費品零售總額同比僅增長1.1%，8月單月增長0.4%；相比之下，服務零售額增長4.9%。居民收入仍在增長，上半年全國居民人均可支配收入實際增長4.2%，但財產淨收入名義增速只有1.1%。對擁有住房的城鎮家庭而言，房地產價格和交易預期直接影響資產負債表以及消費信心。因此，穩定房地產市場還有一層比房地產投資本身更重要的宏觀意義：穩定居民資產預期。如果住房價格持續快速下跌，即使居民工資收入沒有明顯下降，也可能因為家庭資產縮水而減少消費；反過來，房地產市場如果逐漸形成穩定的價格預期和正常的交易流動性，居民對資產負債表的擔憂下降，消費傾向也可能改善。這可能正是當前“穩地產”和“促消費”同時推進的重要邏輯。
對於未來如何衡量房地產是否穩定，王思語提出，或许不能再簡單看開發投資能否重新兩位數增長，而要觀察三個指標：新房庫存能否繼續消化，二手房交易能否保持流動性，以及新房與二手房之間的置換鏈條能否正常運轉。過去更多是“蓋多少房子決定多少投資”，未來可能越來越表現為“住房如何流轉決定多少消費”。從增量開發走向存量運營，從房地產投資鏈走向住房消費鏈，可能正是這一輪政策變化背後更值得關注的結構性信號。（完）
