香港新闻网10月2日电（记者 王少喆）9月28日召开的中国国务院常务会议提出，加大宏观政策逆周期调节力度，加快各类债券发行使用和重大工程项目开工，同时推出一批增量政策，研究出台稳定房地产市场、促进就业增收等政策措施，并继续储备提振内需政策。一天之后，财政部、中国人民银行、金融监管总局宣布，自10月1日起实施居民购房贷款贴息政策。上海对外经贸大学副教授王思语向香港新闻网表示，两次政策部署相隔仅一天。表面上看，一个著眼宏观经济，一个针对房地产，背后却指向同一个问题：当传统房地产开发投资难以继续承担过去的增长功能之后，政策如何通过稳定住房需求、居民资产负债表和消费，形成新的内需支撑。
王思语认为，当前政策已明确指向一个关键转折：房地产正从“增量开发”迈向“存量流转”，逆周期调节的重心也从过去的“稳投资”转向“稳需求”。
王思语指出，最新数据清晰反映了市场结构的深刻变化。国家统计局数据显示，2026年1至8月，全国房地产开发投资4.80万亿元，同比下降19.9%；房屋新开工面积下降24.8%，新建商品房销售面积和销售额分别下降12.1%和13.0%；房地产开发企业到位资金下降21.0%。传统“拿地—开工—建设—销售”的开发链条仍处于明显收缩状态。但另一组数据容易被忽视：同期二手房交易网签面积达到5.49亿平方米，同比增长10.6%，甚至已经超过同期4.99亿平方米的新建商品房销售面积。这说明市场并非简单地“没有交易”，而是交易结构正在发生变化。
她分析，过去二十多年，房地产对宏观经济的拉动很大程度来自增量开发。一块土地进入市场之后，会依次形成土地购置、房地产开发、建筑施工、建材采购、住房销售和居民装修等一系列需求。房企是这套链条中的核心主体，房地产开发投资因此成为观察经济景气的重要指标。当住房市场逐渐进入存量时代以后，这套机制正在改变。城市居民的住房需求越来越多表现为首次置业之外的改善和置换：“卖掉一套旧房，再购买另一套住房”“小房换大房”“远郊换城区”“老房换新房”。房地产市场的活力，因而不再完全取决于房企新开工多少平方米，还取决于存量住房能不能顺畅交易。这是一种更理性的房地产市场形态。房地产仍然重要，但它对经济的拉动方式开始从单纯依赖开发投资，向住房交易、居住改善以及由此衍生的消费倾斜。房屋交易之后产生的装修、家俱、家电、智能家居、物业以及生活服务需求，都可能成为新的消费场景。因此，“稳房地产”与“促消费”正在越来越难以截然分开。
谈及此次中央财政推出的房贷贴息政策，王思语认为这是观察政策转向的重要窗口。按照三部门文件，自2026年10月1日起，在全国范围内对符合条件的新发放商业性个人住房贷款给予财政贴息，政策实施期暂定一年。享受政策需要同时满足三个条件：购买首套住房、住房建筑面积不超过120平方米、总价不超过150万元。贴息贷款规模最高100万元，年化贴息1个百分点，期限最长5年。贴息资金由中央财政承担90%，地方财政承担10%。财政部等部门测算，按照当前首套房商业贷款利率，1个百分点贴息相当于优惠了大约三分之一的利率；对于100万元长期住房贷款，由于本金逐月减少，最长5年累计可减少利息支出接近5万元。
她强调，更值得关注的并不是“省了多少钱”，而是财政政策介入房地产需求端的方式发生变化。过去稳定房地产的政策较多集中在供给侧，例如专项债收储土地、地方收购存量商品房用于保障性住房以及改善房企融资。此次财政资金直接进入居民按揭贷款环节，相当于财政政策开始承担一部分购房利息成本。换句话说，它不是简单要求银行继续降低贷款利率，而是财政出钱降低特定居民的真实购房成本。这种安排具有明显的财政金融协同特征。财政资金不需要承担全部房价，只需要补贴一部分利息，就可以撬动银行住房贷款和居民自有资金。政策也采取“免申即享”的方式，符合条件的借款人在银行正常办理贷款后，银行按月收息时自动扣除贴息金额。
王思语特别指出，符合条件的“首套住房”既可以是新房，也可以是二手房。这一设计与过去单纯刺激新房销售存在明显差别。如果政策只支持新建商品房，其作用主要是帮助开发商去库存，并通过销售回款改善房企现金流；把二手房同时纳入，则意味著政策开始承认存量住房交易本身就是房地产市场的重要组成部分。二手房交易还有一个特殊作用——它是改善性住房需求的起点。一个家庭准备改善住房，往往首先需要卖掉现有住房，获得首付款之后才能购买下一套房。如果二手房流动性不足，旧房卖不出去，新房或者另一套二手房就很难购买。这也是房地产市场中常说的“置换链条”。因此，稳定房地产市场不能只盯著新房销售，还需要让“卖旧—买新”“卖小—买大”的链条转起来。当然，此次中央贴息明确针对按照现行政策认定的首套住房，并不意味著所有改善性置换都直接享受贴息。但二手房被正式纳入支持范围，本身释放了一个值得观察的政策信号：房地产政策关注的对象正在从单纯的开发端，扩展到住房交易端。
关于房地产对中国经济的乘数效应，王思语表示，答案是传导路径正在变化。过去房地产主要通过投资形成乘数效应。开发商拿地、建设住房，需要钢铁、水泥、玻璃、机械设备和建筑劳动力，因此房地产投资上升能够直接拉动工业和建筑业。未来房地产的部分乘数效应可能更多出现在消费端。家庭完成住房置换以后，往往会产生装修、家俱、家电、厨卫、智能设备等一系列支出。如果购买的是二手住房，还可能带来旧房翻新、适老化改造和节能改造需求。住房由此从“开发投资品”更多转向“居民耐用消费的载体”。这与近年来持续推进的消费品以旧换新政策也存在连接空间。
她进一步分析，2026年1至8月社会消费品零售总额同比仅增长1.1%，8月单月增长0.4%；相比之下，服务零售额增长4.9%。居民收入仍在增长，上半年全国居民人均可支配收入实际增长4.2%，但财产净收入名义增速只有1.1%。对拥有住房的城镇家庭而言，房地产价格和交易预期直接影响资产负债表以及消费信心。因此，稳定房地产市场还有一层比房地产投资本身更重要的宏观意义：稳定居民资产预期。如果住房价格持续快速下跌，即使居民工资收入没有明显下降，也可能因为家庭资产缩水而减少消费；反过来，房地产市场如果逐渐形成稳定的价格预期和正常的交易流动性，居民对资产负债表的担忧下降，消费倾向也可能改善。这可能正是当前“稳地产”和“促消费”同时推进的重要逻辑。
对于未来如何衡量房地产是否稳定，王思语提出，或许不能再简单看开发投资能否重新两位数增长，而要观察三个指标：新房库存能否继续消化，二手房交易能否保持流动性，以及新房与二手房之间的置换链条能否正常运转。过去更多是“盖多少房子决定多少投资”，未来可能越来越表现为“住房如何流转决定多少消费”。从增量开发走向存量运营，从房地产投资链走向住房消费链，可能正是这一轮政策变化背后更值得关注的结构性信号。（完）
