近日，西班牙马德里八旬老妪遭逼迁引发示威。日益水涨船高的租金和愤怒的租客，已经成为欧洲主要国家政府的噩梦。而在对于控制租金“模范生”维也纳的称赞声中，也有人提出，“让租客住得体面”的英国模式似乎更能代表欧洲核心城市绝大多数租客的心声。

维也纳模式的利与弊

2021年，柏林选民通过公投，要求议会向维也纳学习“公有化”，制定法律，要求拥有超过3000套住房的营利性企业必须以优惠价格向政府出售这些资产。“音乐之都”维也纳到底凭藉什么政策获得了柏林选民的青睐的呢？简言之，就是针对供需矛盾的核心——土地。维也纳历史上也曾饱受高房价之困，执政当局研究后认为，如果土地和建筑物长期属于私人所有，干预就会变得十分困难，最好的解决方案是将租金与地价剥离。随后出台的一系列政策中至今仍在发挥平衡房价的做法是：市政土地不出售，而是出租给合作社或面向公益投资者。这样一来，市政府无需承担建筑费用，开发商也不必将高昂的地价计入成本并最终转嫁给租客。据官方数据，维也纳这一类在公租地上开发的出租住宅约占全市出租房源的22%，另外约20%受政府资助的出租房以及不到20%的公益房，房价也接受政府调控，约60%维也纳居民因此受益，自由租房市场的价格因此相对稳定：在奥地利房租自2010年至今暴涨70%的眼下，作为首都，维也纳2025年第四季的涨幅仅位居全国中下游水平。

此外，维也纳的租房者同样享受2025年国家出台的《租金价值保护法》保护，包括：房租每年最多只能上涨一次。如果年度通胀超过3%，房东只能将超过部分的一半转嫁给租客。例如，年度通胀为6%，房租上涨比例最多为4.5%。对老建筑、市政住房和合作社住房执行租金冻结，2026年租金涨幅上限为1%，2027年为2%。租赁合同最低期限从3年延长至5年，但拥有少于5套住房的私人房东仍可维持3年期限。

瑕不掩瑜的是，这种通过租赁土地来严控租金的方式虽然在一定程度上抑制了房价，但也直接导致了新房建设不足，申请公租房的租客需等待至少两年才能获得抽签资格。《2026年维也纳住房市场报告》显示，受土地供应不足、楼高限制等因素，建筑许可数量从2019年的21400套下降至2025年的5772套，2026年预计完工8630套，2027年可能进一步下降至6911套。尤其值得注意的是租赁住房供应明显减少：2025年新建市场化出租住房仅2087套，几乎减少一半；政府补贴出租住房减少20%，降至2894套。这种明显的建设低谷期信号，意味著即便如维也纳这样严控租金上涨的政策，也只能让租房者获得短暂喘息的机会而已。

英国模式的另一种视角

与控制土地供给公有化的维也纳模式不同，英国于2025年10月27日正式生效的《租户权利法案》，则是对在房屋租赁市场占据最大份额的私人租赁部门进行30年来最大规模的制度改革，主要目的不是为了平抑日益上涨的租金，而是保护守法租客免受不良房东的侵害。这对于寸土寸金的伦敦等核心城市及其收入稳定增长的常住人口来说，显然是更为实际的解决方案。

根据新出台的《租户权利法案》，在租金方面，虽然没有规定涨幅上限，但房租上涨将受到更多限制：每年只允许上涨一次，必须提前两个月通知，必须走官方指定流程，租客可以对不公平的涨租提出仲裁且仲裁结束前仍可居住并按未上涨前的租金支付；此外，严控变相涨价，比如房东必须在广告上标明租金价格，并严格按照标明价格收取租金，也就是说，房东与中介不得接受高于挂牌价格的竞租报价。再如，租客最多预付1个月房租，房东若想通过大额预付款来变相增加房租将面临数千英镑的罚款。而在租约履行方面，新法案规定，以滚动式租约取代固定合同，所有租约将自动转变为周期性租约。这意味著租客只要按时交租，租期可自然续延；想搬离时，仅需提前两个月通知房东。

与此同时，房东不能再根据《1998年住房法》第21条“无理由驱逐”随时要求租客搬离，必须提供合法且具体的理由，如欠租、房屋拟出售、自住需求等。即便是以欠租为由，房东也必须等到租客拖欠三个月租金后的第四月开始才能发出驱逐通知。根据BBC的报道，仅2024年6月至2025年6月，英国就有超过11000户租客被房东依据“无理由驱逐”条款一夜之间赶到街头露宿。

而在居住权益方面，新法案首次将被俗称为“阿瓦布法”的《2023年社会住房监管法》第42条扩展至私人租赁领域。以往，英国许多私人出租的房屋存在潮湿霉变、供暖不足、维修不及时等问题，2岁男童阿瓦布·艾沙克于2020年因长期吸入租住房屋内的严重霉菌导致呼吸系统疾病不幸离世。为了防止类似悲剧再次发生，英国政府通过立法，要求房东在接到租户关于如霉菌投诉或发现煤气泄漏、电路老化等险情时，必须在24小时内回应并彻底修复。“阿瓦布法”这次依托《租户权利法案》进一步扩大至私人租赁市场，还赋予了租客向法院申请强制房东解决隐患的权力。分析人士指出，该法案的出台旨在增强租客权利、规范房东行为、提高居住质量，对数百万正在租房的个人与家庭而言，是一场真正的“居住规则重启”。

无论是平抑房价以保障租客“有片瓦遮头”，还是规定权益让租客“住得体面安全”，如何处理好土地开发与环境保护、建设提速与成本控制、租金维稳与收入提升等关键节点的矛盾，以平衡房地产市场供需关系，才是欧洲各国政府真正需要解决的问题。也许，跳出“布鲁塞尔效应”思维和意识形态桎梏，将眼光投向更为广阔的世界市场，拥抱更加具有性价比的国际合作伙伴，才能真正跳出租房之困，让更多租房者有屋可住。

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