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黑石違約暴雷:警惕樓市飛出超大黑天鵝

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2023-03-08 14:10 | 稿件來源:香港新聞網

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香港新聞網3月8日電 海外樓市在經歷疫情幾年的狂熱之後,2023年將面臨天寒地凍的境地。全球最大的私募股權基金和資產管理公司——黑石集團房地產業務頻繁暴雷,給海外樓市以及金融市場敲響了警鐘。

黑石集團5.62億美元的違約

日前有媒體報導稱,黑石集團有價值5.62億美元的商業地產抵押貸款支持證券發生違約,這批證券是以2018年收購的芬蘭企業SpondaOy擁有的一系列寫字樓和商店為擔保的。

據知情人士透露,黑石曾向證券化票據持有人尋求延期,以便有時間處置資產和償還債務。但俄烏衝突和利率上昇引發的市場波動中斷了其出售過程,加之債券持有人投票反對進一步延期,週四的一份聲明顯示,這批證券現已到期並尚未償還,貸款服務機構MountStreet已確定黑石違約。黑石的一名代表在表示,這筆債務只涉及Sponda投資組合的一小部分,我們對服務機構沒有採納我們的建議感到失望。

要知道,不動產基金是黑石的第一大集團業務,包括一系列美洲、歐洲、亞洲的房地產基金,以及房地產收益信託REITS等等。截止2021年末,該業務規模高達2790億美元,占黑石總規模的32%左右,超越私募股權傳統業務。2022年,黑石不動產基金曾募資335億美元,繼續在擴張路上一路狂奔。

黑石坐擁如此龐大的資產規模,再次發生債券違約暴雷,令外界頗為擔憂。其實,從去年10月份開始,黑石旗下的房地產信託基金(BREIT)被投資者瘋狂擠兌。

10月,投資者贖回資金申請高達18億美元,占到公司淨資產規模的2.7%。雖然額度超標,但黑石仍然100%履約。到了11月,更多投資者要求贖回,黑石遭遇困境,僅僅受理了43%的申請,總計13億美元。基金投資者愈發恐慌,12月贖回賣盤蜂擁而入,黑石將贖回額比例從2%驟降至0.3%。

今年1月,投資者贖回金額繼續飆升至53億美元,黑石僅僅批准了申請量的25%。2月贖回回落至39億美元,但仍然大幅超標,黑石只批准了14億美元的贖回請求,占比35%。

黑色遭遇擠兌已經持續4個月了。如果3月份贖回請求再度反彈,按照季度贖回5%的上限規定,黑石可兌付的贖回金額可能只有僅僅7億美元。

黑石努力自救,開始瘋狂賣不動產。

12月2日,該公司宣佈,擬作價12.7億美元將美高梅大酒店和曼德勒海灣度假村的49.9%股份賣給VICI,後者也持有這兩個拉斯維加斯知名地標的剩餘股權,收購後將全資擁有這兩個地標房產。

今年1月25日,黑石出售了位於巴賽隆納的一棟建築,售價2.4億歐元。同日,有媒體報導,黑石正在洽淡將印度最大房地產投資信託公司Embassy Office Parks中的50%的股份出售給貝恩資本,交易價值達4.8億美元。1月29日,黑石以4億英鎊的價格出售了倫敦聖凱瑟琳碼頭,購買方為新加坡前首富郭令明。

黑石除了自救,還向外界求救。今年年初,黑石找到加州大學,達成了一份協議:加州大學向BREIT投資40億美元,期限6年,而作為回報,黑石需要保證向加州大學支付至少11.25%的年化回報率。

黑石遭遇了一些列的風波與暴雷。這讓外界真實感受到了黑石龐大資產帝國內部蘊藏著的巨大風險。雪上加霜的是,伴隨著2023年海外樓市價格的持續承壓下行,黑石恐將遭遇更大的流動性危機。

黑石老闆蘇世民已經年過7旬,經歷八次大危機而不倒。這一次會不會驚險涉關,我們並不知道。

購房者信心指數下跌

海外樓市搖搖欲墜。

先看俄烏前線的歐洲。德國2022年房價上漲2.1%,但四季度快速大跌了1.8%,半年跌了2.5%,創下20年最深跌幅。法國方面,今年1月同比平均大跌2%。其中,在巴黎以及里昂和圖盧茲等大城市同比大跌8%。英國方面,2月房價同比大跌1.1%,為2012年11月以來最深跌幅。據英國央行數據顯示,1月購房抵押貸款批准數量從上月的4.05萬筆下降至3.96萬筆,為2020年5月以來最低水準。剔除新冠疫情初期異常值,則是自2009年1月以來最低的房貸批准數量。

還有黑石此次債券違約的芬蘭,在去年12月,房企舊房價格同比大跌2.5%,環比下跌0.2%。當月,房地產仲介代理的房屋銷售比 2021 年 12 月減少了 38%。

瑞典則是歐洲房價下跌最快最猛的。樓價已從峰值下跌了18%,去年公寓價格大跌11%,獨棟住宅大跌13.7%。其中,瑞典首都和第一大城市的斯德哥爾摩獨棟住宅價格暴跌19.8%,公寓暴跌11.6%。歐洲之外,悉尼房價一年內大跌近14%,奧克蘭大跌近22%,多倫多大跌16%。當然,美國樓市也已經陷入“冰窟狀態”。

美國購房者信心指數在去年末曾快速滑落至39,創下1980年代以來最低水準。房屋建築商也一樣,信心亦不足。今年2月,NAHB房地產指數回升至42(曾在去年12月創下31),但仍然位於疫情初期爆發以來的低位水準上。要知道,NAHB指數是美國房屋銷售以及整體支出的一個領先指標。指數高於50,表明房地產市場在擴張,低於50表明在收縮。

地產買賣信心嚴重不足,直接體現就是成交寡淡。今年1月,美國成屋銷售量按年率計算為400萬套,較去年同期減少37%。該銷售量是除2020年5月因疫情導致異常值外,自2010年10月以來的最低值。這已經是連續12個月下滑,創有史以來最長連跌紀錄,連跌週期甚至已超過2008年次貸危機時期。

美國房價也開始掉頭下跌。12月標普凱斯席勒(S&P/CS)全美房價指數連續第6個月下滑,環比下跌0.51%,比預期的下跌0.4%還要糟糕。經歷一連串的下跌,去年12月的房價比當年6月的峰值水準低4.4%。房地產是一種金融資產,自然也會受到貨幣政策的深度影響。在疫情放水的幾年間,全球樓市經歷過狂熱,經合組織34個成員國的平均房價較2019年上漲35%。其中在2020年3月至2022年6月,美國房價驚人上漲42%。

但從去年開始,海外主流央行調轉槍頭控制惡性通脹。美聯儲一年加息了425個基點,歐洲央行加息了250個基點。但通脹絕對值依舊很高,近月數據顯示並沒有像市場預期那樣的順暢下滑。法國2月份調和CPI同比初值上漲7.2%,創下歷史新高,超過預期的7%;西班牙2月調和CPI同比初值上漲6.1%,而市場預期則是較前值的5.9%有所下滑;德國2月調和CPI初值同比上漲9.3%,大幅高於預期的9%,也高於1月前值的9.2%。

美國方面,1月通脹各項數據普遍超預期。尤其是美聯儲更為青睞的核心PCE,重回升勢至4.7%,打破前期持續下滑的勢頭。

一些列通脹數據披露後,金融市場押注美聯儲本輪貨幣終端利率將去到5.5%,歐洲央行終端利率去到4%,且維持高利率的時間比此前預期更持久。同時,歐債、美債收益率大幅飆升。其中,10年美債收益率突破4%,1年期更是攀升至5%以上。德國10年期攀升至2.72%,,續創2011年7月以來新高,2年期為3.19%,創下2008年以來最高。義大利10年期為4.57%,逐步逼近去年新高位置。

而10年期國債收益率,是資產定價之錨。它大幅上昇,也意味著房屋按揭抵押貸款利率也會隨之攀升。截止最新數據,美國30年期固定抵押貸款利率重回7.1%上方,創下2022年11月9日以來新高。而1月底曾一度回落至5.99%。歐洲也同樣如此,住房貸款利率攀上數年高位。

如此之高的利率水準,對於剛需購房人群以及投機客均會是重大打擊。並且伴隨著通脹不能順暢回歸2%的目標,歐美央行還將繼續加息,且保持高利率的時間更久,樓市成交、銷售、價格還將承壓下行。美國樓市沒有觸底,歐洲也沒有。還早著呢!

而黑石在美國,在歐洲都有規模龐大的地產專案,面臨著資產抵押價值縮水的重大風險。並且伴隨著投資者的持續撤出,黑石面臨困境的艱難程度可想而知。

海外樓市孕育的大風險

10次危機,9次房。

1991年,日本房地產市場泡沫破裂,日本經濟失去了30年。2008年美國爆發次貸危機,背後是因為美聯儲加息期間刺破了美國房地產泡沫,導致後續一些列的貸款違約。這也讓我們見證了房價暴跌對於全球金融體系的重大威脅。還有1929年的大蕭條,1997年亞洲風暴,均有地產危機引爆的經濟與金融危機的身影。

這一次,歐美利率去到越高的位置,且維持的時間越久,海外樓市孕育的風險就越大。而黑石作為全球地產領域的超級巨擘,目前已經身陷囹圄,已給世界帶來一絲不安。

歷史不會簡單的重演,但總是驚人的相似。百年未有之大變局進入加速變局期,需警惕樓市飛出超大黑天鵝。  (完)

【編輯:錢林霞】

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