近日，西班牙马德里八旬老妪遭逼迁引发众怒，而另一座核心城市巴塞罗那房屋租赁市场也面临租金高企、租客无以为继的困境。那么，作为西班牙租房政策的“老师”、因拥有较为完善的租金稳定以及租客保护制度而被誉为“租客天堂”的德国，如今又是怎样的景况呢？
最新数据显示，超过一半德国人租房而居，但2025年，德国有11.2%的人口需要将超过40%的可支配收入用于住房支出。这一比例在欧盟范围内排名第三，而欧盟平均水平为7.7%。这意味著，德国人的租房负担已经明显高于欧洲平均水平，德国的租房问题也正滑向“社会福利国家危机”。
包括西班牙在内，德国针对租房市场的政策多年来被很多国家奉为学习榜样，其为人津津乐道的租客保护制度主要包括：在租金上涨方面，在柏林、慕尼黑、汉堡、法兰克福等住房市场紧张的地区，房东3年内最多只能涨租10%，但要等到租户入住15个月以后才能涨，且两次涨价之间要间隔至少12个月；在非紧张地区，上涨的上限为20%。在房源供给方面，出台法令，通过向手中握有大量闲置房产的小部分人群征收高昂税金，减少房地产投机的可能性。在解除租约方面，一旦出租，合同期内房东必须有正当理由才能解约：比如自住需求、租客严重违约等，无正当理由则解约无效。居住超过10年的租客、老年人、孕妇、病人如果因被驱逐造成过度困难，经申请获批后可以继续以原价回租。如果用自住等理由清退租客后，房东被发现房屋空置或将其转在Airbnb作为民宿出租等，可能会面临法律风险。在押金方面，房东收取押金的上限为3个月基本租金（不含物业费），可分3期支付。但房东必须单独账户存放，利息归租客所有，退租后由房东退还租客。
德国陆续出台的平抑房租政策，虽然在一定程度上保障了租客权益，但却无法遏制房价的攀升。直至2021年德国联邦宪法法院裁定柏林政府想要实行租金封顶政策违宪这一事件，彻底将供需市场的矛盾摊到了台面上。2020年，鉴于租金不断上涨，柏林州政府要求柏林约150万户2014年以前建成的房屋租金必须停留在2019年6月的水平，且5年内租金最多只能按当年通胀水平上涨（按德国2021年3月宣布的官方通胀率为1.7%）。这一被认为“对抗一路疯涨的租金压力的最后一根稻草”一年后被裁定为违宪，对租房市场造成极大冲击，此后5年中，柏林房租上涨了将近50%。
有人认为，虽然租金冻结政策被判违约，但是“3年内最多只能涨租10%，长期租客拥有额外保护”的平抑房租政策依然能保护约七成德国租房人。可惜，这项生效于2015年6月1日的政策规定也存在漏洞：经过“现代化改造”后的老房子，租金的涨幅可不受10%的限制。因此，许多房东稍微投入一些成本改造房子后就可以合法涨价。此外，针对政策中关于“长期租客可受到额外保护”这条，使得带有无限期租约的房产即便要出售，其平均售价一般会低于同区位空置房屋30%左右，因此核心城市的房东们越来越拒绝与租房者签订长期租房合同。曾有德国媒体报道，有女性租客为了获得长期租房合约，以身体为代价屈从于房东。因此，代表房东利益的组织德国房产所有者协会认为，更严格的租赁监管并不能全方位遏制房东合理利用现行法律中的条款来维护自身利益，只有解决住房短缺这一核心问题，配合以严谨的租赁监管，才能真正保证租客利益。
事实上，住房短缺这一德国租房市场的核心问题，随著英国脱欧、德国日益成为欧洲政治经济中心而日益恶化：一方面是高科技初创企业的入驻导致人口不断增加，柏林在疫情前几乎以每年3万人的增速“膨胀”，另一方面是现存可供建造住房的土地日益减少以及疫情导致的原材料短缺以及价格上涨，导致柏林房价近年来呈直线上升趋势，而新增住房的数量远远不如预期。
德国联邦统计局公布的初步数据显示，2026年第二季度，德国住宅房地产价格平均同比上涨0.6%，这已经是房价连续第七个季度同比上升。与此同时，此前由社民党领导的政府曾提出每年新建40万套住房，但这一目标始终没有实现。德国租户协会估计，目前全国大约短缺140万套住房。再加上德国法律规定，超过30年的老房在重新进入租赁市场时，租金涨幅可以不受平抑房租政策的10%上限规定，也在本就“僧多粥少”的租房市场雪上加霜。
由此，德国租房者将满腔怒火转向导致租房市场失控的“祸首”——大型房地产集团。2021年，柏林选民通过公投，要求议会向维也纳学习“公有化”，制定法律以终结大型房地产集团的支配地位，即拥有超过3000套住房的营利性企业应被强制以优惠价格向柏林州政府出售这些资产。在今年9月20日举行的柏林州议会选举中，左翼党成为最大赢家，该党在竞选期间承诺将坚决落实这项公投结果。不过，有分析预计，鉴于左翼党只获得总席位的不到三分之一，若其执政需要与其他党派联合，因此该政策能否落地有待观察。不过，如果无法兑现承诺，到时爆发的抗议游行的规模可能会超过2021年的规模。
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