中國房地產市場的走向一直是中外媒體關注的焦點之一。6月中旬，中國國家統計局公佈的數據顯示，5月份全國新建商品住宅均價出現七個月以來最大跌幅，政府提出“以更大力度推動房地產市場止跌回穩”。另一方面，各地一些高端優質房產熱銷，在作為風向標之一的上海，樓市5月出現“量價齊升”局面，6月的今年最大規模宅地拍賣也有多幅地塊溢價拍出。如何看待目前的中國房地產市場走向？香港中通社、香港新聞網就此書面採訪了資深財經評論員魯寧，全文如下：

1、中國房地產市場目前的基本情況如何？為何出現一方面新房均價下跌，一方面高端優質房產熱賣，上海頻出“地王”這種反差的局面？

答：2025年行至將半，最近一個階段，直接和間接反映國內地產市場走勢的數據很多也很雜。直接數據主要來自國家統計部門，但數據分類較粗糙和籠統。間接數據主要來自各類房地產中介機構、民營地產研究機構以及地產類自媒體，不可完全不信但也不可盲目全信。

1-5月份，房地產開發投資下降10.7%。全國新建商品房銷售面積35315萬平方米，同比下降2.9%。新建商品房銷售額34091億元，下降3.8%。這組數據傳遞的基本信息是，新建商品房銷售額降幅要大於新建商品房銷售面積降幅，說明新建商品房的平均銷售單價，就整體而言仍呈小幅下降狀態。

1-5月份，國內商品房待售面積比4月末減少715萬平米，連續三個月減少。對照上文的數據測算下來，今年前5個月，平均每月銷售新建商品房7000萬平米（大數），待售面積的減少相對於每月7000萬平米的銷售量，幾乎可以忽略不計。這意味著商品房總庫存雖有所減少，但消化庫存的努力仍進展緩慢。

6月17日，國家統計局新聞發言人在發佈會上披露，雖然70個大中城市新建商品房價格同比降幅仍在繼續收窄，但從環比看，5月份銷售價格降幅又呈擴大態勢。此外，全國70個城市二手住宅價格跌幅也有所擴大，繼續處於“以價換量”階段。

綜合以上幾組數據，可以作出的大致判斷是，地產市場新增投資、銷售價格、銷售面積、庫存消化進度等主要考量指標，繼續在負增長區間內波動，“消化不良”狀態仍沒有得到根本性扭轉。

新建商品房均價仍在小幅下行，高端優質商品房卻供不應求且價格趨漲。這是當下地產市場的又一個獨特現象。高端優質商品房在一線、二線、三線城市乃至縣城，都屬稀缺緊俏房源。不過，新建商品房與高端優質商品房並不互相排斥，也不構成後者搶佔了前者市場份額的問題。識者所知，新建商品房雖說建設標準也在不斷提升，但絕大多數建在郊區乃至城市之遠郊，交通、教育、醫衛和商圈是它的四大硬傷。高端優質商品房的最大優勢並非在於土建標準之高，而首先在於交通、教育 、醫衛和商圈的整體性“優質”。還有，二者購買對象也不同，前者主要是首套購房或二套改善性購房，購房主要是滿足剛需。後者購房則主要為了享受，屬於中產階層中腰部以上的人口。假以時日，享受性購房人口還將持續增加，但購房總量依然十分有限。由於大中小城市能滿足“四大條件”的優質地塊早被開發光了，城郊包括遠郊好地塊也所剩無幾，風景名勝地建高端優質商品房，則已敷設有多道“高壓線”，所以從整體論之，高端優質商品房供需矛盾已基本無解，熱賣現象將長期存在。還有一點不妨也點破它，室內淨高和玻璃窗面積等，只是高端優質商品房的“皮毛”……

一段時間以來，地王在經受了幾年沉寂後重新活躍起來，不光在上海，在許多大中城市尤其是長三角城市，均已再度出現。地王的“內核”是高地價，由於中外土地制度之差異，國內的地王主要有兩大因素造就：一是競拍出價高者得，二是“地方調控”繪製出一幅幅競拍土地極度稀缺之圖景。前者屬於市場選擇無可厚非，後者屬於人為調控，其不為常人所察的內在機理是，地方當局人為調控土地投放數量和投放節奏、故意給“土拍市場”造成土地供給極度緊張之錯覺，從而抬高起拍價格，致使“麵粉價高於麵包價”成為常態。還有一種人為製造地王的操作更為隱蔽，那就是地方與某些大型開發商“相互勾兌”，人為製造競拍氛圍，導致競拍底價虛高。這類江湖傳言很多，但想坐實殊為不易。一個可旁敲側擊的觀察思考點是——彭博社根據中國財政部6月20公佈的數據計算得出，中國今年5月份土地出讓收入同比降幅14.6%至1941億元人民幣，為2015年5月以來最低水平……

資料圖為內地的住宅。香港中通社圖片

2、未來一兩年內，房地產市場的走向如何？

答：要預測中短期地產市場走勢，先得多角度多側面分析現狀，可從四個維度逐一分析：

先看政策維度。6月17日，國家統計局發佈的公報作出了“房地產市場繼續朝止跌回穩方向邁進”的表述。從大方向著眼，筆者讚同這一表述。但從中央政府的具體行動看，地產市場有可能呈現新一輪較明顯的下行波動。中央政府提前采取的主要應對措施有三大類：一是6月13日國務院常務會提出構建房地產發展新模式，把“好房子”納入城市更新機制加強工作統籌，規劃、土地、財政、金融政策予以銜接，尤其是對已出台政策作效果評估，消除“腸梗阻”。二是發行專項債供地方回收已拍賣的閑置土地。三是發行地方債供地方收購部分滯銷商品樓盤改作它用。就第三條而言，浙江溫州、湖州、桐鄉兩個三線城市和一個四線城市已率先破冰，共發專項債約16億元，收購11個滯銷項目。

再看存量維度。中央政府多措並舉，一直致力於消化商品房庫存，回籠資金助房企走出困境。2023年底，全國新建商品房待售面積 6.73 億平方米，2024年末，新建商品房待售面積75327萬平方米，待售面積仍在持續擴大。考慮到同年度全國新建商品房銷售總面積也就約9萬億平米，再考慮到歷年已售商品房所積累的空置率深不可測，二項因素一經叠加，即使全國暫停新建商品房一年，保障市場正常購房需要仍綽綽有餘。

三看縣城維度。通常而言，大城市新建商品房與存量商品房的年度保供總量，大體可控制在年需求總量的1.3倍。縣城則需控制在年需求總量的1.8倍。實際情形是，大城市的年可供總量與年需求總量的比值較為接近，調控已步入“舒適區間”。而在縣城，同一衡量指標是年實際需求量的3.6倍以上。可見，每年新建商品房積壓、加上存量商品房積壓，再加上二手房空置卻脫手無望等三大導致市場失衡、繼而嚴重拖累地產市場復甦的問題，主要集中在縣城，包括長三角、珠三角等發達地區之縣城。還有，發展新質生產力客觀上促使中高端人口（也是剛需購房主力）加速向大中城市集聚，而人口出生率降低及人口向大中城市遷徙的長期態勢，又致使縣城和縣域進一步空心化。如此現狀之叠加，中短期內，量大面廣之縣城和縣域，其三種形態之商品房積壓，勢必嚴重遲滯地產市場整體復甦之進程。

最後看人均維度。普通國人恐怕很難相信，國人所擁有的人均住宅面積已與歐盟相當甚至略高。至於住宅自有率，中國比歐盟高出約20個百分點。與此同時，中國的“人均”又隱含著內部結構的極度失衡。擁有多套住房者目前想脫手十分不易，城市低收者尤其是外來低收入者基本居住需求卻無從滿足。鑒於收入分配很難再動用行政強制手段，有剛需者卻困於無錢買房，致使各個層級的積壓商品房無法批量式消化。此等現實因素，直接拖累地產市場整體復甦企穩之腳步。

還需知曉的是，眼下地產市場的波動，是調整長周期內的過程性波動，也包括年年出現的淡旺季波動，而非崩盤前兆式震蕩。此輪地產市場調整始於2015年，有三件事最值得欣慰：一是主動排雷而非被動拆雷，排雷過程未出現地產信貸爛賬所導致的金融風暴；二是未造成量大面廣之普通購房家庭出現集體性月供違約；三是各地房價實際跌幅都不小，但不同地區和不同城市的最大跌幅，經調控發生在不同時段，確保了實際跌幅沒有形成破壞力極大之“跌幅共震”而嚴重衝擊社會穩定。

總體評價是，調控沒有一次性下猛藥，而是多管齊下、多頭用藥、辯證施治、綜合調理，雖周期很長，但已基本做到了地產市場“軟著落”。當下，致力於復甦到企穩，整體仍然採用上述理路，過程之中出現波動仍在所難免，但出現大的震蕩已幾無可能。遠期，我們可以一兩年之後回頭看。近期，下月15日就是一個觀察點，當天國家將公佈上半年經濟數據，地產數據肯定少不了。（完）