【來論】蔡志忠：住宅價格温和向上 工商市場恢復正常儘管過去幾年香港住宅價格跑輸大市，落後於其他國際城市，但是也不能因為今天經濟有所好轉，就要讓樓價大幅回升。筆者認為，在香港目前的環境下，樓價最好溫和向上，近月多個研究機構預測，今年及未來一兩年的樓價升幅大致在約 3%–10% 之間，屬於溫和回升，而非重現過去那種一年升幾成的急升周期。 為何樓價不能升得過急？是因為如果樓價在短時間內急升，實質負擔能力會急劇惡化，中產以上都要加大槓桿（增加借貸）才能上到車，金融體系的系統性風險就會同步放大。根據過往經驗，從2003–2021 的長升浪中顯示，急升後通常迎來較長時間的調整或大回吐，對經濟和家庭資產負債表的傷害更大。香港處於偏高息的環境，如果樓價升得比收入和租金快很多，很容易變成價格升、成交縮、風險升的假繁榮景象。 如果樓市有序恢復正常交易量，再配合利率有機會逐步回落，供應在 2026之後收縮，令市場慢慢由庫存較多轉為略為緊張。這種節奏有利成交和用家入市，符合港府的政策目標，恢復合理流轉，讓成交回到健康水平、改善住屋問題，同時避免再製造一個難以收拾的資產泡沫。如果是真正的自用剛需，溫和向上的市況反而較安全，而不是博短期升幅，現時不少成交是由本地剛需及人才計劃所帶動。 對投資者而言，投資回報更多來自租金收入和價值上升，選盤要看租金回報率是否足以蓋過利息及風險溢價。對發展商來說，現在不少分析都提到定價克制、加幅溫和，有利於大盤短期內順利清貨，鎖定合理利潤，而不會因追價過急，導致銷售停頓再被迫減價。從政策角度講，它代表的是“以流轉、供應與金融穩定為主”，而不是再過於利用樓市作為主要財富效應工具。 當利率下調 工商舖復甦 住宅是民生居住問題，成交暢順價格合理就好，樓價最好不要大上大落。可是工商舖就需要回復正常，我們從三個角度來理解什麼叫正常：首先是成交量，有穩定的買賣與租務活動，市場已不缺乏成交；其次是價格與租金，業主及投資者對未來有相對好的預期，評級機構指出，香港寫字樓租金仍低於疫前水平，不過已開始好轉，政府仍暫停新商業地拍賣以應對高空置；第三是空置與使用率，如今空置率從歷史高位慢慢回落，市場有實際需求承接，核心區街舖空置率近年略有回落，租金出現輕微按季回升，這個就是回到較健康水平的信號。 在實體經濟與就業方面，寫字樓、商舖、物流物業都是服務經濟活動的載體，若長期空置高企，代表經濟活力不足，亦會削弱稅收、就業及城市氣氛。評級機構提到，高空置與結構性逆風正壓抑商業地收購意願。政府的土地收入與印花稅收入在香港財政中比例顯著下降，部分原因是為應對寫字樓空置及需求疲弱而暫停商業地拍賣。長期冰封的商業市場不利於政府推進規劃，例如北部都會區、物流用地等，專業機構就建議政府要重新評估物流需求與供應安排，避免供過於求拖累市場。 金融穩定與業主壓力方面，持有工商舖的業主供樓利率較住宅高，利率高企多年令財政壓力大，有評論指出要解開這個死結，需靠較明顯的減息，特別是Hibor顯著回落，才有利工商舖市場重整與復甦。商業交易與招標方面，商業地拍賣可由暫停、縮量，逐步回到有選擇性供應，招標出價有競爭但不過熱。私人市場方面，工商舖成交量穩定回升，銀主盤比例下降，業主議價期拉短，都是市場向好的具體表現。 從以上幾個角度看，要讓商業物業市場恢復正常，就要讓過於不理性的成交價減少，過去銀主為了出貨而出貨，迫使商業物業成交價格暴跌，甚至跌至買入價的3-4成，這個非理性的現象很快就會結束。今天市場明顯有好轉，呼籲銀行務必借貸予商業物業的買家，接受新經濟與新估值，使空置、租金、成交、自用需求在新平衡點上重新運行，讓經濟慢慢復甦，助中小企業順利渡過難關。 （本文作者為山西省港區政協常委及召集人、香港福建社團聯會常務副主席、中國和平統一促進會香港總會常務副會長蔡志忠） （本文僅代表作者觀點，不代表本媒體立場） 【編輯：譚暢】
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