香港樓市止跌回穩跡象明顯，復甦動力多元叠加香港新聞網7月7日電 香港樓市經歷疫情後的震蕩，2025年上半年，樓市止跌回穩信號逐漸顯現，政策鬆綁、利率下降、人口流入等多重利好因素叠加，為香港樓市復甦注入新動力。業內專家指出，香港樓市正在從結構性反彈邁向更為穩健的復甦階段。 房價企穩成交回暖 結構性改善明顯 近年來，作為全球資本風向標之一的香港房地產市場經歷了顯著波動。自2021年價格峰值下跌30%後，市場經歷了長時間調整。至2025年上半年，樓市止跌回穩信號逐漸顯現。由明源地產研究院發佈的最新報告顯示，在香港特區政府的多重措施下，隨著政策鬆綁、利率下降、人口流入等多重利好因素叠加，2025年上半年，樓市止跌回穩信號逐漸顯現。 2025年上半年，香港住宅價格僅微跌1.5%，遠優於此前預計的5%跌幅；5月房價環比更出現連續兩個月上漲，顯示出明顯的回暖跡象。中原CCL指數報135.16點，較2021年峰值跌幅收窄至29.1%。同時，一手市場表現尤為突出，新世界北角皇都項目168套房源首輪售罄，超額認購高達32倍，泛海國際匯都項目加推單位去化迅速，市場對優質資產需求強勁。
圖：香港住宅價格指數體現“止跌回穩”信號（數據來源：Wind，嵩山論市）
二季度以來香港新房銷售有所回升（數據來源：Wind，嵩山論市） 租賃市場同樣呈現復甦態勢。2025年5月私人住宅租金同比上漲2.74%，已連續26個月上漲，租金回報率回升至3.5%，顯著高於當前按揭利率2%，投資吸引力增強。租金的持續上漲不僅反映出住房需求的堅實基礎，也為房地產投資提供了穩定的現金流支撐。 不過，香港樓市復甦呈現明顯的區域分化趨勢。北部都會區受惠於政策傾斜和基建推進，新田科技城、洪水橋等新興片區開發加速，未來4-5年預計釋放約90萬套住宅供應。該區域人才流入顯著，2025年第一季度獲批人才簽證達2.7萬份，產業導入如數據中心和科創園區持續推進，有效抵消供應壓力，推動區域房價企穩。 相較之下，黃大仙區等傳統庫存積壓嚴重的區域，去化周期長達21個月，房價依舊承壓，表現較為疲軟。此類分化反映了市場對優質地段和新興區域的不同預期，結構性改善正在逐步展開。 政策“撤辣”效果逐步顯現 資金環境改善 HIBOR（香港銀行同業拆借利率）從2024年4月的3.65%驟降至2025年5月的0.57%，港元流動性充裕，銀行體系結餘高達1741億港元，融資成本明顯降低。金融管理局放寬按揭壓力測試，首套房貸款成數提升至七成，實際按揭利率降至1.8%-2%的歷史低位水平，極大緩解了購房者的資金壓力。 HIBOR的下行不僅降低了購房成本，也提升了開發商融資環境，淨負債率普遍改善。例如，恒基地產淨負債率同比下降8%，企業盈利修複空間打開。預計HIBOR年底雖可能回升至2.2%-2.8%，但仍低於過去高點，整體利率環境保持寬鬆，有助於保持市場流動性和資金活躍度。
香港市場HIBOR明顯下行，引發整體流動性改善（數據來源：Wind，嵩山論市） 2024年2月香港政府全面“撤辣”，大幅降低非本地買家印花稅，從30%降至4.25%，2025年2月對400萬港元以下住宅印花稅進一步降至100港元。儘管2024年高利率對市場需求形成壓制，政策效果釋放滯後，但隨著HIBOR大幅下行，購房成本顯著下降，政策紅利逐漸顯現。 內地高端人才計劃和優才計劃的逐步放開，帶動內地買家占比從2023年的15%提升至2025年4月的22%。人才流入推動租賃和購房需求，尤其是北角、九龍灣等就業密集區域租金漲幅達8-10%，一房公寓月租突破8000港元，強化了樓市的基本面支撐。 資本市場反應積極，地產股迎來回暖 資本市場對香港樓市復甦反應積極。九龍倉、新世界、恒隆、恒基等老牌地產公司近一個月漲幅約20%。新世界發展通過882億港元再融資緩解債務壓力，2025年上半年合約銷售達260億港元，核心項目去化率超70%。而商業地產方面，領展房產基金（LinkREIT）依託必需消費物業依然實現收益增長，恒隆地產則憑藉內地及香港零售物業租金回暖，運營穩健。 儘管部分地產股短期受融資與架構波動影響出現調整，但整體看，具備優質土地儲備及穩健財務結構的龍頭房企抗風險能力較強，未來盈利有望提升。 在明源地產研究院“嵩山論市”的論壇中，專家們表示，2025年香港樓市止跌回穩已成趨勢，多重利好因素叠加推動市場結構性改善。政策支持、資金環境寬鬆、人才流入和產業發展形成合力，助力核心地段房價企穩回升。儘管區域分化依舊明顯，部分高庫存區域仍面臨壓力，但整體市場韌性增強，供需關係逐步平衡。 HIBOR雖有回升預期，但整體利率水平仍維持在低位，融資環境寬鬆有利於開發商盈利修複。資本市場對地產股的積極反饋亦印證市場信心回暖。未來，隨著政策持續發力和經濟環境改善，香港樓市有望迎來更穩健的復甦階段。 （完） 【編輯：錢林霞】
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