【來論】曾榮輝：大廈管理改革關鍵在“人” 五年規劃應推業主專業化香港施政報告附篇提出多項中長期規劃，大廈管理正是關乎七百萬市民安居樂業的民生基石。作為前線保安管理的專業學會，我們樂見政府近年對物管公司與從業員發牌制度的落實，但必須指出一個結構性漏洞：當保安員、物管主任、工程人員都必須經過考核、持證上崗，手握屋苑財政大權、左右千萬合約的法團管理委員會成員，至今卻完全沒有入門標準。政府現正就未來五年規劃展開諮詢，我強烈建議，把“業主專業化進程”寫進規劃綱領。 目前大廈管理的持份者中，專業門檻呈現極不對稱的狀態。法團委員是義務服務的業主，其背景五花八門，部分人對建築物條例、消防規章、採購程序甚至基本財務認知相當有限。最典型的例子，莫過於一位從事室內設計的委員，在屋苑大維修會議上理直氣壯地說“我都是做工程的”，卻混淆了室內裝修監工與整幢大廈外牆翻新、結構勘察的專業範疇。這種認知落差一旦主導決策，輕則虛耗時間，重則導致工程延誤、合約糾紛，最終全體業主埋單。 須知道，一幢大廈的日常管理涉及數十份服務合約，金額由數萬至過千萬不等。以保安服務為例，服務內容、人手編制、巡邏密度、突發事件應變，都需要對《保安及護衞服務條例》及實際運作有基本理解，才能判斷標書優劣。但現實中，不少法團委員缺乏相關訓練，只能依賴管理公司或顧問的片面陳述，無法做到有效監督。更嚴峻的是，個別屋苑曾出現委員因私人恩怨而否決專業投標建議，或在不熟悉規例下擅自削減消防、保安人手，埋下極大安全隱患。 我提出的解決方向，是在五年規劃中納入“業主專業化”指標，具體措施如下： 第一，設立法團委員強制進修要求。 現時民政事務總署已舉辦一系列大廈管理免費課程，可惜參與率偏低，且純屬自願。我建議修訂《建築物管理條例》，規定新任法團委員在獲委任後三個月內，必須完成指定的基礎管理課程，內容涵蓋法例責任、採購與合約管理、基本財務審閱、工程管理及保險須知等。完成課程後獲發證書，並記錄在案。 第二，將專業證書與法團管理權限掛鈎，達標者放權，不達標者提高制衡。 為避免流於形式，可設定激勵機制：如法團管委會過半數成員持有有效證書，即可享有較大的合約審批自主權，例如提高無須召開業主大會的緊急維修開支上限，或簡化部分採購程序，以提升行政效率。反之，若法團委員持證比率長期偏低，則應收緊該法團的權限，規定凡涉及大額合約（如超過全年管理開支預算某個百分比）或重大工程，必須提高個別業主親身參與的門檻，例如提高業主大會的法定人數，或引入獨立專業人士參與審標，用集體智慧和更嚴謹的程序，彌補委員專業知識的不足。 第三，提升業主整體參與度，分散權力風險。 當法團缺乏足夠專業知識而又必須決策時，最有效的“自救”方式，是提升全體業主的知情權和親身參與度。民政署可牽頭為每一屋苑建立標準化電子平台，把法團會議摘要、合約內容、標書比較等重要文件，用簡明易讀方式向所有業主公開。個別重大事項，更可試行採用“雙重多數”表決機制，即不僅計算出席業主的投票，亦須獲得全體業主一定百分比的同意，以確保決策不是由一小撮“熱心但外行”的委員閉門造車。 有人或會擔心，這些要求會否嚇怕有心服務的業主，令法團更難籌組。我的看法正好相反：正因為法團責任重大、風險高，才更應該提供清晰的專業路徑和知識支援，讓有心人“有得學、識得做”。當業主知道法團委員擁有政府認可的基礎證書，亦會更放心授權；當委員本身累積了可轉移的管理知識，對個人職場競爭力亦有幫助，可說是一項雙贏的社會投資。 香港有超過四萬幢私人樓宇，老齡化樓宇與日俱增，大維修、強制驗樓驗窗的需求只會有增無減。如果未來五年我們仍停留在“外行管內行”的放任狀態，恐怕再多撥款、再好的政策也難以落地。專業化，不是要嚇退業主的熱誠，而是要為這份熱誠配上應有的盔甲與導航。五年規劃，正是一個最佳契機，讓業主一起升級，同建更安全的家。 （本文作者為香港保安經理學會主席、就是敢言理事、觀塘區議員曾榮輝） （本文僅代表作者觀點，不代表本媒體立場） 【編輯：譚暢】
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