【來論】蔡志忠：金馬獻瑞呈吉祥 高價賣地有啟示金馬獻瑞迎新春！踏入馬年，祝各位讀者吉祥如意，馬到成功，馬上發財！日前嘉里建設以13.84億元奪得筲箕灣東大街“蚊型地”，比市場估值溢價約一成半至兩成，每平方呎樓面地價約9,343元，創近三年多住宅官地新高。預期日後開售實用呎價約2.2萬至2.5萬元水平，屬港島中小型高質住宅常見高價區間。今次高價賣地給巿場帶來甚麼啟示？市區優質地皮，即使是細規模的土地，仍然有相當強的發展商願意以溢價競投，他們對後市的樂觀預期，比大家近月感受到的成交氣氛要強得多，也反映發展商對港島中小型單位去貨能力非常有信心。 今次賣地反應踴躍，共收到8份標書，來自多間大型發展商，反映買地意欲回來了，尤其是市區核心盤。早前牛頭角彩霞道等地皮以理想價批出，已帶動估值上調；東大街再高於預期，某程度印證樓市悲觀情緒已走出谷底，發展商開始重視未來三至五年銷情，而非擔心短期庫存壓力。發展商肯以高於估值上限投標，對政府之後推售港島及傳統市區地皮打了強心針，特別是罕有的赤柱、其他優質海景或豪宅地等。若港府趁氣氛回暖加快推豪宅及市區靚地，可在不過度增加大量普通供應單位的前提下，提升地價收入，改善財政，亦可重設市場“標杆價”。 早在一年前，筆者就告訴大家，樓市在谷底鞏固中，只待利率下調便可慢慢回穩，準買家可以考慮入市；到了去年下半年，筆者開始撰文提醒買家可以立即買樓，本人不炒賣住宅，唯有身體力行買入龍頭地產股以表支持。當時不少朋友（包括公司同事）請示應該買哪裡，我告知他們去買啟德新盤或北角皇都，結果不到1年時間，聰明的朋友買入的物業，帳面價值已經升了三成。至到今天，香港的住宅樓價當然沒有回升三成，從谷底整體大約反彈約5%至8%，只是如果選中目標，升值會快一些，正如投資股票一樣，就算是在大旺市，也並非每隻股票的升幅都均等。 重新認識香港樓市功能 香港樓市為何有如此吸引力？是因為地產業一直是香港經濟支柱，不僅為港府庫房貢獻大量財政收入，更長期提供超過50萬人的工作崗位，等於有約150萬港人依靠此行業維持生計。香港樓市的功能更像新加坡、杜拜、東京或紐約等國際城市，可以說在這些城市的GDP中地產業佔了重要的一部分。跟內地城市不一樣，早年內地政府以發展土地財政為主要收入來源，因而讓地產商無止境大量開發土地，使供應無限過剩，近年來人口又增速緩慢，除個別大城市仍有剛性需求外，幾乎所有內地城市樓房都消化不了，據聞要完全去掉這些庫存，需要很多年時間。 反觀香港，每年住宅單位供應大概只在1.5萬至1.8萬個左右，是長期處於供不應求局面，加上有實際租金回報支持，因此吸引用家、投資者青睞。然而，香港樓市未來走勢，仍然是極度爭議的話題。去年有最受市場歡迎的末日退休教授，其高唱樓價大跌7成的言論猶在耳邊；今天仍有不少人認為樓市是處於反彈格局，會像1998年那樣樓價回升幾個月後，再次插水式下跌；甚至有人形容樓市是廻光返照，呼籲業主們把握這次出現逃生門的機會，盡快沽貨離場，否則最終難逃一劫。究竟樓市是廻光返照，還是進入直路、重回升軌？ 筆者預測樓市已經重回上升軌道。市場普遍認為樓市是有周期性的，比如需要7年才可以完成一個下跌周期。可是這個計算方法有些不一樣，筆者認為2019年香港經濟已經開始轉差，社會動亂和新冠疫情持續折磨香港近4年，嚴重損害香港經濟，疫情直至2022年底才結束，怎會不影響樓價？至於為何2021年樓價仍在高位，那是因為市場缺乏交投，沒有成交就沒有低價產生，之後幾年樓價大跌3成，正正反映了之前經濟不景氣帶來的跌幅。今天，我們應該如何重新認識香港樓市，首先必須認同香港是國際大都市，擁有一國兩制獨特優勢，樓市自然應該與國際都市作比較；其次香港地產是一個供應與需求、經濟流通和產業鏈，以及金融穩定的市場，是對香港有重大貢獻的行業。 （本文作者是山西省港區政協常委及召集人，香港福建社團聯會常務副主席、中國和平統一促進會香港總會常務副會長蔡志忠）（本文是作者觀點，不代表本媒體立場） 【編輯：徐嘉儀】
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