【來論】屠海鳴：房產新政把準脈 久旱甘霖點準穴近日，內地房產政策大刀闊斧的改革引發廣泛關注。8月28日，住建部、央行、金融監管總局、自然資源部多部門聯袂出手，打出一套組合拳，從現房銷售改革、預售制度升級，到房貸年限延長、還貸機制優化入手，強化對買房人權益的保障，倒逼房企告別高槓桿、高週轉的粗放模式，推動樓市從規模擴張轉向品質提升。
“8·28”新政，中國房地產迎來1998年“房改”以來最系統的一次制度重構。從“封頂預售”、“資金監管”到“現房銷售”、“能拿房再還貸”等核心惠民導向和暖心政策亮點，一改過去“買家擔風險、房企享便利”的舊格局，預示著實行了幾十年的商品預售制即將走向終結，可以預言，內地房地產市場將迎來一個大洗牌的新時代。 安身立命，天下晏然。住房是民生之要，安居是樂業之本。內地與香港樓市制度、市場結構雖有不同，但讓市民買得起房、住得安心，始終是兩地共同的政策追求。 行政長官李家超多次指出，保障市民住屋需求是特區施政的重要任務，要做到提速、提量、提質、提效，致力讓市民安居樂業。 觀察分析“8·28”房產新政，可以說，深中肯綮、鞭辟入裡，條條把準脈搏，句句直擊痛點。對內地民眾來說，否極泰來、久旱甘霖，對於香港亦有多重影響。 現房銷售防爛尾 預售資金上把鎖 內地的商品房預售制是學習借鑒香港的，“先收錢、後蓋樓”的操作方式，讓開發商手裡有活錢，房子建得快、錢週轉加速，令中國的城市化進程明顯高於世界平均水平。 然而，這個模式的短板隱患逐漸浮出水面。近年來，不少內地房企重擴張、輕品質，重融資、輕履約，資金監管存在漏洞，一些項目出現延期交付、爛尾停工、貨不對板等亂象。 與此同時，居高不下的房貸壓力、僵化的還貸規則，如同千斤重擔壓在一個個剛需家庭的肩頭。30年最長房貸年限，讓不少年輕人剛入社會便背負長期債務，月供開支擠佔生活成本，遇到行業波動、收入起伏，部分家庭難免陷入還貸困境，斷供風險如影隨形。 凜冬散盡、除舊佈新，此次新政最亮眼、最接地氣的變革，是全面推進現房銷售、築牢預售監管防線，真正實現“所見即所得、買房不踩坑”。 其一，循序漸進、張弛有度，現房銷售分類推進。新出讓土地、尚未取得建設工程規劃許可證的新項目，優先實行現房銷售；已取得規劃許可證的存量項目繼續沿用舊規則，但鼓勵現房銷售。 其二，嚴把關隘、防微杜漸，抬高預售門檻。為目前繼續做預售的項目定下新規則，單體主體結構必須封頂，才可辦理預售。 其三，預防風險、閉環管控，將購房資金全額監管。首付款、按揭貸款全部納入監管賬戶；必須項目竣工驗收、水電氣熱配套全部具備交付條件，方可解除資金監管。 其四，防患未然、權責分明，把現房定金納入監管。現房項目要拿到施工許可證，才可以收取少量定金；房企違約，購房者可解除合同、追回定金並追責。 這麼一改，過去“買房人扛雷、開發商省事”的天平終於被撥正了，買房子從“開盲盒”變成了“逛明碼標價超市”，並給預售資金上把鎖，返𤧞歸真、正本清源，從源頭上築牢了防“爛尾”的機制。 四招紓困解民憂 還貸節奏更從容 “8·28”新政對房貸規則進行顛覆性優化，讓樓市金融體系更貼合民生、更適配市場。 其一，化整為零、輕裝上陣，房貸最長從30年拉長到40年。房貸期限多出10年，對剛需家庭來說，就像把一塊大石頭鑿碎成小石子，每月月供肉眼可見降下來，還款壓力降低，中產家庭不用把日子過成“月月光”，總算能喘口氣。 其二，瓜熟蒂落、高枕無憂，首創“竣備再放貸、交樓再供樓”的新規則。過往購房者買房後，房屋尚未建成交付，便要月月還貸、常年供樓，許多家庭邊租房邊供房，雙重壓力壓身、苦不堪言。新政明確，預售項目必須完成竣工備案，銀行方可發放貸款，購房者無需在建設期承擔還貸壓力。這將徹底終結“先還貸、後收房”的不合理模式。 其三，雪中送炭、網開一面，給困難家庭備了一把“保護傘”。誰的人生沒個溝溝坎坎？失業、生病、收入忽然少一截，這些事不挑時間，一旦收入下滑，還貸逾期，還會成為“老賴”。新政允許暫時還不上月供的人與銀行協商，可以延期還款，甚至先還利息、延期還本金。給購房家庭留一段緩衝期，不讓一時的坎兒變成一生的坑。 其四，因時制宜、量體裁衣，利率不再“焊死”。浮動利率如果跟市場差得太遠，買房人可以和銀行商量調整，或者置換原來的貸款，不用再捏著高息合同當冤大頭。 縱觀此次房產新政，看似改幾條規則，實則給樓市換了一副筋骨。過去，墨守成規、因循守舊，樓市依賴高槓桿、高週轉、高擴張；現在，改弦易轍、另辟蹊徑，正在塑造以“穩安全、保民生、優生態、促長效”為核心的新格局。 兼收並蓄瞄靶心 擇善而從破難題 內地樓市新政看似與香港無關，但往深處、遠處、細微之處觀察分析，對香港也會帶來多維度的影響。 其一，審時度勢、因勢利導，提振市場信心。內地購買力歷來是香港房地產的重要支撐，內地徹底化解“爛尾”隱患、重塑置業安全感，將潛移默化提振內地買家赴港置業意願。同時，內地房產新政牽動著港股內房板塊，亦間接對香港相關企業的經營帶來深遠影響。 其二，他山之石、可以攻玉，完善監管體系。雖然香港現有樓花信託、銷售監管制度成熟完備、運行穩健，但也不能說固若金湯、萬無一失。內地嚴管預售資金、竣備放款的創新做法，為樓市風控提供全新範本。香港可查漏補缺、取長補短，織密置業防護網，使其滴水不漏。 其三，以人為本、防微杜漸，優化民生保障。內地構建房貸還款緩衝機制，守護萬家安居底線，盡顯政策溫情。香港不少家庭同樣背負沈重供樓壓力，一旦遭遇失業、收入下滑，一籌莫展，舉步維艱。內地的做法值得香港借鑒。 其四，雙向對標、各取所長，重塑置業格局。隨著新政出台，內地房產性價比與安全性大幅提升。近年來，北上養老和北上就業創業的港人越來越多，這些因素疊加，將使部分香港市民對比兩地置業成本與保障優勢，有可能出現“北上置業”新風向，對香港樓市需求形成適度分流。 十三屆全國政協副主席、中央港澳辦主任、國務院港澳辦主任夏寶龍曾指出，香港要不斷提升治理效能，把制度優勢轉化為治理效能，著力破解住房等深層次民生矛盾，讓發展成果更公平惠及廣大市民。 細思熟慮夏主任所言，我們應認識到，雖然香港的土地制度、法律體系、市場結構與內地差異很大，但香港同樣面對市民置業壓力大的現實挑戰，觀察分析內地房產新政帶來的市場變化和長遠影響，有利於香港化解民生憂難、提升治理效能，匠心獨運、革故鼎新，特區管治團隊和相關業界應從中受到啓發、有所作為。 （本文作者爲全國政協港澳台僑委員會副主任，全國港澳研究會顧問，香港新時代發展智庫主席，暨南大學“一國兩制”與基本法研究院副院長、客座教授） （本文僅代表作者觀點，不代表本媒體立場） 【編輯：譚暢】
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