【來論】蔡志忠：全面復甦外向型經濟 激活工商舖非常關鍵香港屬於外向型經濟體系，雖然近期甲級寫字樓市場有回暖跡象，但是經濟仍然未能全面復甦，主要原因是整體工商舖市場沒能穩定下來。工商舖的租金、售價、空置率及成交活躍度，往往直接反映整體經濟活動、企業擴張信心及金融市場狀況。企業擴張時會增加寫字樓或工商舖需求，反之經濟不景時會縮減辦公室面積、收縮店舖規模，甚至遷出。那麼應該如何全面激活工商舖市場？需要從金融支持、政策優化、產業引流、土地供應管理及用途靈活化等多個層面入手，形成一套全面系統性的復甦方案。 綜合政府政策和業界專家意見，以下有幾點關鍵策略： 一、金融支持：解封按揭與降低融資門檻，恢復商業物業按揭正常化。解決方案包括： 1）金管局明確指示銀行承造商業按揭。要求銀行必須接受工商物業按揭申請，並定期呈報按揭貸款宗數，避免推卸責任。 2）利率封頂安排。短期內可考慮以拆息（HIbor）寬鬆還款安排，利率與住宅接近，對現金流不足的中小企業，容許“還息不還本”暫緩措施，避免銀行輕易Call Loan。 3）按揭成數與住宅看齊。建議商業物業按揭成數提升至樓價的70%，與住宅市場一致，降低入市門檻。 二、稅務優化：減免高額工商舖物業印花稅以刺激交投。 1）2000萬以上工商舖物業印花稅減0.5%。建議將4.25%印花稅率降至3.75%，表面上看每宗交易減少0.5%稅收，但預計可增加交投量50%–100%，實質上“因減得加”，政府總稅收反而增加。 2）租金收入稅務優惠。對長期持有工商舖投資者提供稅務減免，鼓勵長期持有而非短期炒賣。 3）差餉寬減。對空置工商舖提供差餉寬減，降低持有成本，避免業主因持有成本過高而被迫低價拋售。 三、土地供應管理：控制供應與優化規劃，暫停推出商業地。 1）自2023/24年度起停推商業用地。政府已暫停推出新商業土地，避免市場供過於求，讓市場消化現有及在建樓面供應。 2）審時度勢推出土地。未來土地供應需視市場需求而定，避免一次性大規模推地引致價格崩跌。 3）增加大學城區供應，減少商業樓面供應。北都應規劃更多商業用地改為大學城或創科用途，可創造新需求，吸引更多外地大學在港辦校，同時避免與現有商業區形成直接競爭。 四、產業引流：搶人才、搶企業，落實產業政策、推廣“夜經濟”。 1）積極招商引資。透過產業政策吸引跨國企業、金融科技公司、創科企業在港設立區域總部，增加寫字樓需求。 2）人才引進計劃。配合“搶人才”政策，吸引高端人才在港創業或就業，間接帶動工商舖需求。 3）“無處不旅遊”政策。政府增加撥款推動旅遊，增加旅客消費，刺激零售及餐飲業需求，間接提升商舖市場。 4）特色商業區打造。支持本地特色店鋪、夜市、文化創意產業進駐工商舖，形成差异化商業生態。 五、樓面用途靈活化：改裝與混合用途，活化商廈政策。 1）允許商廈改裝為其他用途。如酒店及乙廈改裝為學生宿舍、教職員宿舍，既增加宿舍供應，又提升寫字樓使用率。 2）擴大適用範圍。建議將改裝政策擴大至重建項目及更多類型工商舖，如工業大廈改裝為創意工作室、共享辦公室等。 3）“分階段開發”模式。參考內地“1.5級開發”概念，初期先建設和營運低密度設施（如零售、娛樂、會議展覽），吸引人流後再落實長遠發展。 六、市場信心重建：透明度與預期管理，增加市場透明度。 1）定期發布成交數據。政府或業界機構定期發布工商舖成交數據、租金指數，避免市場因信息不對稱而恐慌。 2）建立工商舖按揭資料庫。要求銀行定期申報工商舖按揭貸款宗數與金額，增加市場透明度。 3）政府基金或機構入市吸納。在市場低迷時，由政府相關基金或機構投資者入市吸納優質工商舖，穩定市場信心。 七、配套措施：中小企業支援，中小企業租金補貼。 1）租金補貼計劃。對在工商舖經營的中小企業提供租金補貼，降低營運成本，避免結業潮。 2）裝修補貼。對新租工商舖的中小企業提供裝修補貼，吸引新租戶入市。 3）支持共享辦公室發展。鼓勵共享辦公室、靈活辦公空間在工商舖發展，適應新經濟模式。 4）電商與實體店結合。支持中小企業利用電商平台，配合實體店鋪形成O2O商業模式。 激活工商舖市場需要多管齊下，從金融、稅務、土地、產業、夜經濟、用途靈活化等多個維度共同發力。這套組合拳若能落實，工商舖市場有望逐步復甦，重新成為香港經濟的推動力。 （本文作者是香港山西政協常委及召集人、香港專業地產顧問商會榮譽會長）（本文是作者觀點，不代表本媒體立場） 【編輯：徐嘉儀】
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