【來論】蔡志忠：住宅樓市居安思危 商業地產曙光初現近期香港有太多利好因素出現，首先香港經濟表現強勁，上一個季度經濟生產總值（GDP）錄得5.9%增長，創下近五年來最強的單季增長紀錄；股市成交暢旺，首五個月每日平均成交高達2,753億元，較去年同期增加14%；新股首次上市招股集資（IPO）也比去年同期大幅1.1倍，首五個月已成功集資超過1,686億元；樓市方面，市場連續兩個月錄得逾8,000宗成交個案，為2021年後近五年首見。一手私人住宅，5月份錄得2,393宗成交，雖較4月份下跌7.1%，但仍是連續15個月超過一千宗，市況十分熾熱。今年首5個月一手樓成交已突破一萬宗，達10,476宗，較去年同期上升46.7%。 值得一提的是，香港竟然已經迅速超越瑞士，成為全球最大的離岸財富管理中心，管理的資金規模高達35萬億元，比港府之前的預期提早了兩年。這是甚麼概念？瑞士長期以來是國際資金最安全的“避風港”，然而由於富豪防範地緣政治風險的需求增加等因素，香港已正式超越瑞士，成為全球最大的離岸財富中心。這也代表瑞士“永久中立”神話動搖，自從俄烏衝突爆發後，瑞士追隨歐盟制裁俄羅斯並凍結資產，打破過去不選邊站的傳統，引發來自非西方國家客戶對資產政治風險的擔憂。又是一個東升西降的例子，香港目前的家族辦公室數目高達3,384間，兩年間增長超過 25%，資產管理規模龐大，單一家辦數量在亞洲及全球名列前茅。 這麼多的利好因素，好得不禁讓人有點擔憂，所謂物極必反，我們不能讓勝利沖昏頭腦，應該要居安思危。首先說股市，中國證監會開始整頓股市交易，於2026年5月底聯合8個部門正式對富途證券、老虎證券、長橋證券展開大動作整頓，嚴厲打擊其在內地境內長期存在的“非法跨境展業”行為，沒收其全部違法所得並處以高額罰款，其中富途被罰逾 18.5 億元人民幣、老虎被罰 4.1 億元人民幣。現有的內地境內投資者在集中整治期間，只被允許進行單向的賣出交易並將資金轉出，顯然資金開始受到管控，未來流動性會減少。 商業地產價格吸引 投資者入市撈底 再回看樓市，眾多國際大行及地產專家普遍預測，受惠於專才流入及經濟改善，2026年香港整體樓價看升。各大機構的具體預測如下：國際大行方面，高盛預測全年樓價有望上漲12%，摩根士丹利（大摩）發表最新報告，也正式將香港今年住宅樓價升幅預測由10%上調至12%；本地地產界：中原集團創辦人施永青預測，由於市場資金充裕及投資者積極入市，今年樓市呈現“偏熱”現象，全年樓價升幅預測高達 20%；而美聯集團主席黃建業也極為看好香港樓市向上，預測全年樓價將上升約15%。他指出隨著樓市重回上升周期，今年樓價走勢跑贏股市及黃金。 這個市場變化來得太快，從去年中之前充滿悲觀情緒，忽然於今天全面看好並預期樓價大升，媒體甚至刻意報導一些炒樓賺錢個案，這使筆者有點擔憂。雖然經濟剛剛復甦，樓市也是逐漸好轉，炒風當然還不成氣候，然而過份的渲染炒樓報導，卻會“引人入勝”，尤其是香港財金官員，民望、民生非常重視，面對新樓衆多內地買家，重新啟動徵收針對外地客的“買家印花稅”，看來也並非不可能。假如港府宣布“加稅”，樓市會立刻陷入停頓狀態，樓價馬上掉頭向下。煞停剛剛復甦的樓市，究竟會是好事還是壞事？ 有業界朋友持獨特意見，認為如果港府對住宅“加辣”徵稅，也並不全是壞事，或許可讓資金轉投商業物業，對疲弱的工商物業市場帶來提振作用，這樣反倒讓整體樓市變得均衡一點。否則的話，住宅新樓3、4萬元一平方呎，同區的商業物業只是6、7千元，是一個畸形現象。近期工商物業成交𣈱旺，超跌的價格在谷底顯得異常吸引，所謂“春江水暖鴨先知”，用家、投資者紛紛出動，甚至一些科網公司、基金公司、投行老總等等都轉投商業物業。教育事業、學生宿舍的崛起，讓非核心區的商廈多了一條轉型的出路。加上銀行也必須幫助自己和支援工商市場，不可能長期實施過嚴的按揭政策，一旦銀行對工商市場放鬆借貸，工商舖市場的曙光將會再次來臨！ （作者是山西省港區政協常委及召集人、香港專業地產顧問商會榮譽會長）（本文是作者觀點，不代表本媒體立場） 【編輯：徐嘉儀】
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