【解局】趙秀池：8·28新政後，內地樓市會如何走？國家統計局最新發布的 70 個大中城市房價監測數據顯示，北上廣深一線城市二手房價格自 2026 年 3 月起，已經實現連續五個月環比上漲，率先走出深度調整週期，成爲全國樓市企穩回暖的先行信號。伴隨着市場底部信號逐步顯現，北京、上海、成都等標杆城市近期密集出臺穩樓市新政，需求端鬆綁、置換鏈條打通、購房成本降低等一系列利好政策接續落地。 8月28日，中國人民銀行、住房城鄉建設部、自然資源部、國家金融監督管理總局、中國證監會發布了《關於改革完善房地產信貸管理 推動加快構建房地產發展新模式的意見》、《關於完善商品住房銷售制度的通知》《商品住房開發貸款管理辦法（試行）》《個人住房貸款管理辦法（試行）》《商業地產貸款管理辦法（試行）》《城市更新項目貸款管理辦法（試行）》《信託公司開展房地產領域信託業務管理辦法（試行）》"1+1+5"系列房地產新政。
圖為廣東省廣州一住宅小區。香港中通社圖片 那麼，當前市場是否已經調整到位？後續樓市調控路徑如何演進？全國樓市回暖能否由點及面擴散？ 本人對此提出如下看法： 一、一線二手房連漲5個月，市場築底修復信號明顯 國家統計局70個大中城市房價指數顯示，2026年3月至7月，北京、上海二手房價格環比分別上漲0.8%、1.2%、1.5%、1.3%和1.1%；上海更為強勁，漲幅在1.0%至1.6%之間波動；廣州、深圳則在0.5%至1.2%區間溫和上行。成交量方面，北京7月二手房網簽量達1.8萬套，創近三年同期新高；上海連續四個月突破2萬套，市場活躍度顯著回升。 當前市場回暖的基礎已經具備。經過樓市三年深度調整，一線城市房價較2021年高點普遍回落30%左右，租金收益率回升至2.5%左右，資產價格已具備合理支撐。因此，剛需與改善型住房需求先後接力入市，低總價剛需房源率先去化，改善置換需求緊隨其後釋放，優質房源流通速度明顯加快，部分熱門地段房源掛牌短時間內即可成交，買賣雙方議價空間逐步收窄，入市意願不斷增強。 應該看到，一線城市率先回暖，背後有着多重支撐因素。首先是人口的吸引力較強，一線城市能夠持續吸引外來就業人口落戶定居，剛性住房需求長期存在；其次是前期一系列穩樓市政策利好逐步釋放，提振了市場信心，限購、信貸、公積金等政策不斷優化，降低了購房門檻，有效激活了積壓已久的剛需與改善置換需求。 然而，一線城市二手房連續上漲並不等於全國樓市全面調整到位，當前市場復甦呈現較強的結構性分化特徵。行情回暖高度集中於北上廣深人口持續流入、產業基礎雄厚的核心一線城市；其他城市新房庫存去化壓力仍然較大，從全國市場來看，仍然處於築底階段，距離全面回暖仍需假以時日。 二、各地因城施策，利好政策密集落地，不斷提振市場信心 8 月以來北京、上海、成都先後發佈重磅樓市優化政策，一二線城市形成政策接力效應，成為本輪樓市利好的標誌性事件，三個城市政策各有側重，代表了當前不同城市穩樓市的政策方向，為後續各地方調控提供了較好的範本。 北京於 8 月 7 日出臺房地產優化新政，內容覆蓋限購調整、贈與政策完善、公積金擴容三大板塊七大措施。最受市場關注的便是五環內外地人購房社保年限，由連續繳納 2 年下調至 1 年，大幅降低新市民購房准入門檻；同時大幅上調住房公積金貸款上限，夫妻雙方首套房基礎額度提升至 240 萬元，疊加多子女家庭、綠色建築、遠郊購房等上浮條件最高貸款額度可達 340 萬元，基本能夠滿足剛需融資的需要。 緊隨北京之後，上海在 8 月 20 日發佈優化房地產政策八項措施，政策更加聚焦賣舊買新置換鏈條的疏通，打出公積金提額、信貸優化、購房補貼、房票安置、收購存量二手房組合拳，外環外購買新房並且一年內出售舊房的購房者，可以享受最高 5 萬元貸款補貼，打通居民舊房出售購置新房的堵點，着力釋放龐大的改善型住房需求；同時探索政府收購存量二手住房，轉化為保障性住房。 8 月 25 日，成都推出樓市十條新政，創新性推出公積金貸款利息補貼，2026 年底之前購買新建商品房，公積金貸款首付最低降至 15%，並且給予購房者一年期貸款利息 20% 補貼，補貼上限 2.5 萬元，購買綠色建築住宅公積金貸款額度上浮 20%。 綜合對比三個城市的政策不難看出，當前房地產調控已經徹底告別過去全國一刀切的刺激模式，因城施策、一城一策，不斷走向精細化、差異化。即，一線城市政策重心在於優化限購、疏通置換循環、盤活二手房存量；二線城市重點放在降低購房成本、消化新房庫存；三四線城市依舊以去庫存為主要任務。 三、未來各地會結合828系列房地產新政，進一步優化調控政策 828推出的系列房地產新政旨在從銷售、融資、資金監管全方位構建存量時代房地產發展新模式，徹底告別過去"高槓桿、高週轉、高負債"的開發模式。 核心政策之一，貸款期限延長至40年，引起社會強烈關注。延長貸款期限，會大大降低購房人的入市資金門檻，降低月供，減輕購房負擔會促進剛需與改善性等多元化住房需求入市，帶動新房、二手房活躍度提升。 核心政策之二，銷售制度和信貸政策的調整。即優先現房銷售；預售商品房個人住房貸款，由 "封頂放款" 調整為項目竣工備案之後再放款，配合預售資金全額納入監管賬戶。切斷了"靠賣樓花快速滾動擴張" 的舊循環，從根本上改變了之前預售制下的資金流轉邏輯。優先現房銷售，購房人不選擇預售方式，則項目更是沒有了三高模式的土壤。 未來現房銷售將逐步成為市場主力，對房企資金實力、產品品質提出更高要求，加速房企優勝劣汰，進而促進房地產市場高質量發展。 目前貸款期限已經創歷史新高，絕大部分城市限購已經放開，銷售制度、信貸底層規則、房企融資渠道已經進行了重構。 下一步各地需要結合828一攬子新政出臺配套實施細則，供求雙向發力促進房地產市場平穩健康發展。 未來首付款比率、貸款利率還有下行的空間；住房公積金提取額度還有上升的空間，購房稅前扣除也應進行優化；公積金異地互認，異地貸款、異地提取都有待落實。 四、未來樓市回暖可期，但仍然分化加劇 828系列房地產新政會有力提振市場信心，釋放剛性、改善性住房需求，有利於平衡供求關係，促進房地產市場回暖。 未來房地產市場城市分化仍然會加劇。有人口吸引力的一二線城市會在一系列新政疊加下，率先走出止跌回穩行情，三四線城市要看未來城市發展的吸引力和人口的變化。宜居宜業宜遊，能夠不斷增加人口吸引力，則樓市會回暖。 （本文作者為北京市房地產法學會副會長、首都經貿大學京津冀房地產研究院院長、教授趙秀池，本網獲獨家授權刊發，轉載請註明出處） （本文為作者觀點，不代表本媒體立場） 【編輯：王少喆】
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