【解局】麥萃才：五年規劃為什麼回應了香港住房“急難愁盼”？其中有關房屋部份更是香港市民所關心的。在計劃中，特別是明確提出2030年內基本解決劣質劏房、縮短公屋輪候時間至4年以下等“硬核”指標，有力回應市民“急難愁盼”。 香港市民的居住問題，主要由兩個市場解決：私營市場及公營房屋。香港私樓樓價昂貴是舉世皆知。只有家庭收入較為富裕的市民能夠在私營市場置業。而一般家庭便要在公營市場解決居住問題。家庭收入稍為富裕的可以購買居屋，如果家庭收入並不充裕的話，可以申請公屋。特別是家庭收入較低的住戶，如能居住公屋，便不用把大部份收入去繳交房租，剩餘的資金可以用在其他方面。保障低收入階層不為居住而煩惱，亦是政府一貫的措施。但問題是一些低收入的家庭，若家庭成員未全數成為香港永久居民，或已申請公屋但仍處於輪候期，解決居住問題便須依賴私人市場。 因為這些家庭並不富裕，而公屋供應有限，暫時未獲得分配上樓，便要在市場找尋合適居住單位。考慮到他們財政能力有限，而且要照顧上班及上學的需要，租住的地點不能太過偏僻，於是市場出現了能迎合這類需求的分間單位，俗稱劏房。 劏房的本意是沒有貶義的，簡單而言是一個完整單位分間成多個細小單位而已。市場上有些劏房的裝修、設施是齊全及精緻的，當然租金也不便宜，適合一些單身在港工作的人士，又或者在大學讀研究生的人。而另外一批被稱為劣質劏房，文雅些稱之為“不適切房屋”，對象主要是低收入階層而又未符合公屋上樓資格，又或者正在輪候公屋但仍沒有獲得公屋分派的家庭。部份劣質劏房，居住環境較差，只是租金相對便宜，能滿足這類家庭的需求。但香港作為一個先進經濟體，不應該存在這些劣質劏房，讓居民居住髒亂差的環境，所以必須取締。 根據市場估算在2024至25年間，居住在不適切房屋戶數若有11萬戶，居住人數約22萬人。其中大約一半多些劏房住戶是正在輪候公屋的、新來港人士又未住滿七年、又或者入息超越公屋上限的人士。劏房的分布地點主要是深水埗、油尖旺、九龍城、其次位於新界，港島的相對較少。 要解決劣質劏房又應該怎樣辦？一般人的邏輯就是把它取締就完了。問題是居住在劏房的市民，如果全數把劏房完全取締，價格較低的居所供應便會大幅減少，那麼這些居民又有何地方可以居住呢？所以不能單從法律層面去解決這問題，要從多方面，用組合拳的形式才能解決。
首先要為這些劏房居民找出居所替代。於是過去數年政府提出了增加短期資助性房屋。過渡性房屋因此應運而生。顧名思義過渡性房屋是短暫的，原本地皮是有其他用途，政府短期佔用去興建臨時房屋，交由非牟利機構去營運。目標興建數目約21,000個單位，優先接受劏房住戶申請。特別是那些未符合申請公屋家庭，又或者有特別需要的家庭，可以申請過渡性房屋。而那些有需要特別照顧的個案，也可以由非牟利機構協助。 那些輪候公屋時間已超過三年的住戶，如果想盡快入住資助性房屋，簡約公屋便是另外一個選擇。政府預算興建簡約公屋的單位總數目有3萬間，預計全數落成的時間會在2027年，屆時公屋平均輪候時間能夠大幅削減。 過渡性房屋，再加上簡約公屋的總供應量已有5萬間以上。這些短期資助性房屋，正是劏房的競爭對手。供應多了劏房的議價能力便能夠削弱，要維持競爭力，劏房的質素也要提升，這就是供應邊管理。但這5萬個單位能夠全數滿足劏房居民的需求嗎？答案是不能，劏房的存在是有其原因的，因為劏房所在地通常是交通更方便的市區或伸延市區，居民對於方便返工上學的居所有一定需求，所以不能夠完全取替，反而要令劏房符合基本的居住條件。 要保證劏房質素，於是便有簡樸房制度，措施在2026年3月出台的。單位樓面面積、樓高有一定要求，也要配備獨立廁所、獨立水電錶、消防結構安全、及通過認證才能夠合法出租。把劏房納入監管，配合過渡性房屋及簡約公屋措施，雙管齊下才能解決劣質劏房問題。政府給予48個月過渡期，不合格劣質劏房將不能繼續出租。而認證是需要收費的，但在過渡期的首半年，費用是有所寬免，鼓勵劏房業主主動把物業登記。 根據房屋局數字，直至八月底半年之內，已接獲70,000個分間單位登記。在有關制度推出之前，有人疑慮業主反應冷淡，亦擔心規管門檻太高，造成大量劏房退市，導致部份居民無屋可住。這七萬個分間單位完成登記，代表業主有意願繼續營運。要滿足簡樸房的規定，單位的裝修及營運要合規，這能解決劣質劏房的問題。如把11萬現有劏房住戶，扣除7萬個已註冊的簡樸房，剩餘有4萬個劏房住戶，居住問題應該可以由過渡性房屋及簡約公屋解決。而且最終登記為簡樸房的劏房數目仍有增加的可能。 不過無論是過渡性房屋、簡約公屋都是短期措施，最終希望把這些居民變成公屋住戶。減少劏房的需求，這就是需求管理。縮短公屋輪候時間，令到有需要居住的居民能夠快速上樓才是王道。 公屋輪候有所謂三年上樓的目標，但事實上這個指標多年也未能夠達成。歷史高位在2022年三月底，公屋輪候時間為6.1年，而2025年開始有簡約公屋納入統計（過渡性房屋是不計入輪候時間的），截至2026年六月底綜合輪候時間為4.8年。在今屆政府完成任期之時，公屋輪候時間有機會跌至4.5年以下。 未來五年香港公營房屋落成量平均每年有三萬多間，應該能夠進一步縮減公屋輪候時間。在五年計劃所提及的2030年圓滿解決劣質劏房，這個目標應該可以達到的。而縮減公屋綜合輪候時間至4年以下，這個願景亦應該可以達成。因此5年計劃之中，有關公營房屋這個範疇，所提出長遠目標不是高大空，而是經過深耕，有策略、有計劃的行事路徑。 （本文作者為香港中通社特約作者，香港浸會大學會計、經濟及金融學系副教授，本網獲獨家授權刊發，轉載請註明出處） （本文為作者觀點，不代表本媒體立場） 【編輯：王少喆】
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