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【來論】屠海鳴:組合拳逐步見效,港樓市開始企穩

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2024-10-31 09:37 | 稿件來源:香港新聞網

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內地正在全線、全領域發力,系統性解決地房地產市場的問題。

同內地一樣,香港也針對樓市簫條,出台了一套組合拳。行政長官李家超2024年施政報告提出多項利好樓市政策,香港新房成交火熱,二手樓盤也出現復蘇跡象。

從個案看,施政報告公佈的首個週末,10月19日,黃竹坑Blue Coast II項目首輪推售256套,開賣前收約8000宗登記認購,超額逾30倍,當天就售出191套。天璽·天 Cullinan Sky第三輪推售215套,銷售當日,到黃昏時段售罄,10月19日當晚加推新一張價單共98套。施政報告公佈後,新盤火爆的態勢延續至今,也帶動二手房交易活躍。

從信心指數看,中原城市領先指數CCL最新報136.31點,按周升0.15%;美聯信心指數最新報60.5點,按周升2.5%,連升三周。信心指數高於平均值。

從樓價看,美聯樓價指數最新報127.28點,按周微升0.04%;香港置業樓價指數10月21日報127.3,前兩周皆為127.2,樓價走勢趨穩。

匯豐環球研究發表報告稱,預計今年下半年香港住宅價格趨於穩定,明年將上升5%,扭轉自2022年以來下跌的趨勢。

值得注意的是,此輪樓市升溫不同於今年3、4月份,那次樓市“撤辣”後,主要是外地買家入市,這一次,香港本地買家入市較多。

這一系列信息表明,港府穩樓市的組合拳逐漸見效,同時,在內外環境的共同作用下,香港樓市企穩態勢明顯。

穩樓市先易後難,累積效應顯現

近三年來,本港房價跌了三成。2023年以來,特區政府先後實出四個大招救市:

第一招是“降首付”。2023年7月7日特區政府出台措施,調高住宅物業按揭成數上限,將1500萬元以下的調整為七成,1500萬元至3000萬元的調整六成,3000萬元以上的調整為五成。

第二招是“降印花稅”。李家超在去年10月份公佈的2023年施政報告中提出,延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年。下調香港永久居民的新置業印花稅,由15%降低至7.5%。

第三招是“全面撤辣”。特區政府宣佈,自今年2月28日起,取消額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。香港施行了14年之久的“辣招”就此完結。

第四招是“降首付”的範圍擴大、放寬豪宅購買限制。李家超今年10月16日公佈的2024年施政報告提出,所有住宅物業,不論物業價值及是否自用,按揭成數上限統一調整至7成,同時,容許投資移民購入5000萬元以上豪宅。

有人曾認為,前面三招僅僅是“小刺激”,未能奏效。這個觀點是偏頗的。凡事從量變到質變有個過程,救市也是如此。雖然前三招看上去效果並不明顯,但四招逐步釋放,形成了累積效應,終於在第四招出手時,市場回暖趨勢更加明顯。

國內外環境變化,形成托舉之勢

觀察香港樓市企穩,不能就樓市看樓市,還需看大環境、大背景、大趨勢。

第一,內地救市大招前所未有,推動經濟上行。香港樓市與內地樓市總是“同頻共振”,過去三年,內地樓市和香港樓市同步下跌三成。今年“9.24”金融新政宣佈、“9.26”中共中央政治局會議釋放大力救市信號後,內地股市、樓市回暖。另有消息稱,全國人大常委會會議將於11月4日至8日舉行,將審批新的財政刺激方案,其中包括6萬億的特別國債債券發行,主要用於幫助地方政府應對隱性債務風險。此外,還將審批最多4萬億專項債券,用於閒置土地和存量商品房的收儲。兩項合計10萬億財政資金救市,大大超過2009年全球金融危機時中央政府4萬億救市的大招。內地經濟上行,帶動香港經濟整體上行,樓市也會從中受益。

第二,美元減息週期開啓,“外資入港”流量增大。美國在2022年開啓加息週期,利率從2022年年初的0.5%,一直加息到5.75%,促使全球美元回流美國本土,給世界各大經濟體均造成負面影響,被輿論稱為“暴力加息”,這也令原本在香港的部分資本流入美國。今年9月18日,美聯儲開啓降息週期,這是一個轉折點,離開美國的資本需要尋找最佳投資地。最近幾個月來,大批國際資本進入香港,香港超越新加坡,重返世界第三大金融中心的位次,這說明,投資者看好香港。

國內和國際經濟形勢的以上變化,對香港經濟形成托舉之勢,在此大勢之下,香港樓市企穩有了強力支撐。

金融業開始回暖,帶旺住宅市場

分析香港樓市,要看到其與內地樓市的共同之處,也要看到二者區別。區別是:內地樓市整體上屬“供大於求”,而香港樓市與金融業深度綁定,香港金融業冷暖,與香港樓市密切相關。

最近幾個月來,香港金融業回暖趨勢明顯——

第一個值得關注的現象是:跨國金融機構高管紛紛在香港買房。比如,本月初,匯豐投資管理環球行政總裁、來自法國的馬禮豪(Nicholas Moreau)以5000萬元購入中半山老牌豪宅世紀大廈一伙低層A室單位;9月份,星展香港行政總裁、來自厄瓜多爾的龐華毅(Sebastian Paredes),以4940萬元購入跑馬地THE ASTER頂層31樓B室特色戶;6月份,摩根大通私人銀行亞洲董事總經理劉君博(Ulysses Lau)、匯豐環球私人銀行北亞區市場主管溫國偉(Bryce Wan)亦相繼入市……

第二個值得關注的現象是:各大銀行高管在亞洲的辦公地點陸續遷至香港。花旗集團(Citigroup)的日本、北亞及澳洲區域及銀行業務主管Marc Luet原本常駐東京,近日已把辦公室搬來香港;渣打的三名高管由原本常駐新加坡,改為常駐香港;瑞銀(UBS)把該集團的全球財富管理聯席總裁Iqbal Khan從瑞士派駐香港。瑞銀CEO Sergio Ermotti早前還預言,香港財富管理行業的資產規模在2027年或之前將會超越瑞士。

以上現象對香港樓市有兩個影響。一是金融機構高管購置豪宅,直接帶旺豪宅市場;二是金融機構高管看好香港,帶動大批投資客入手,間接為香港樓市注入信心。

十三屆全國政協副主席、中央港澳辦主任、國務院港澳辦主任夏寶龍在香港特區2024年“全民國家安全教育日”開幕典禮上的致辭指出:“在走向由治及興的今天,什麼艱難險阻都阻擋不了香港發展的步伐。大家一定會發揚獅子山精神,開拓進取、靈活應變、自強不息、頑強拼搏,不斷續寫香港發展新傳奇,共同創造更加美好的生活。”

回味夏主任這段話,再看看樓市企穩、金融業興旺的趨勢,香港人應保持自信和定力。逆境中不氣餒,順境中不驕躁,踏踏實實走好每一步,推動香港由治及興。

(本文作者爲全國政協港澳台僑委員會副主任,香港新時代發展智庫主席,暨南大學“一國兩制”與基本法研究院副院長、客座教授屠海鳴)

(本文為作者觀點,不代表本媒體立場)

【編輯:徐嘉儀】

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