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特稿:香港樓價創三年半低位,是時候入市了嗎?

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2022-09-28 18:15 | 稿件來源:香港中通社

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  香港中通社9月28日電 題:香港樓價創三年半低位,是時候入市了嗎?

  香港中通社記者 崔靜雯

  28日,香港差餉物業估價署公佈,8月樓價連跌3個月,創3年半以來最低;香港房貸利息一直處於較低水平,“息魔”(美國加息)來襲汹汹,是否要“上樓”成為近日港人的熱議話題。

香港中通社圖片

  最新樓價指數,8月份為368.2點,與7月相比,下跌2.26%。若以1000萬港幣的樓價計算,8月入市則可較7月節省22萬港元。

  另外,今年首8個月,香港樓價累跌6.52%。但私人住宅租金指數持續造好,連升兩個月,8月份報179.7點,較7月178.4點上升約0.73%,按年則跌1.59%。

  利嘉閣地產研究部主管陳海潮對香港中通社記者分析,7至8月仍是租務旺季,加上樓價走下坡,市場預期跌勢未止,故紛紛轉買為租,反而支撐租金表現較堅挺。

  香港的社交平台掀起“樓市跌跌跌,這個時勢入市做業主是不是很傻?”的熱話。一眾網友持有不同意見,部分網友認為買樓是真正“剛需”,與其租房“幫人供房”,不如自己買房;但有網友則認為香港樓市還會繼續跌,應該要靜候跌勢再入市。

  “按照以往的經驗,樓價下跌時反而成交量會降低。”亞洲地產創辦人蔡志忠對香港中通社記者說,因為樓價下跌時,買家都想“撈底”持觀望的態度,導致成交量很低;但樓價上漲時, 買家害怕樓價持續上漲,就會“追價”入市,導致樓價上漲。

  陳海潮認為,目前入市者以剛性需求的自用客為主,住屋乃長遠及必須品,故不乏仍有買家入市,至於投資者則暫時傾向靠邊站。

  香港自1983年起實行聯繫匯率制度,港息與美息維持同一步伐,以確保港元匯價穩定。美聯署最新加息0.75厘,香港金融管理局跟隨將基本利率上調至3.5厘,本地已有7間銀行上調最優惠利率0.125厘。

  以匯豐銀行為例,港幣最優惠利率近日上調至5.125%。匯豐銀行提供予買家的“最優惠利率”(P)息率為“最優惠利率-2.25厘”(P-2.25厘),買家的按揭息率也跟隨上漲至2.875厘。

  假如購入1000萬港元物業,貸款額度為90%即900萬港元,以最長還款期30年計算,選用匯豐銀行的P-2.25厘計算,加息前每月還房貸38686港元,加息後為39316港元,即每個月須多支付630港元。換言之,銀行加息對增加每個月還房貸的壓力仍是有限。

  盡管目前借貸成本仍較低,但習慣了低息時代的港人,也害怕今年繼續加息預期下,借貸成本會節節攀高。

  陳海潮認為,息口只是影響樓價的其中一個因素,相信樓價調整約一成後,吸引力會增加,剛性需求的買家會陸續入市。

  他預料,9月樓價指數或再錄得2.5%至3%的跌幅,第三季的樓價或有6%的跌幅。若市場有好消息出現,樓價跌幅有望在第四季喘穩,預期全年樓價跌幅約在9%左右,否則樓價跌幅或達10%至12%。

  “樓價下跌受經濟變差、加息等影響,否則也不會下跌。”蔡志忠認為,若買家等銀行減息,經濟好轉再入手,到時樓價或已回升。

  他預計,今年最後一個季度樓價仍呈跌勢,是入市的好時機,建議有“剛需”以及有能力的買家盡快入市。(完)

【編輯:崔靜雯】

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