東南亞炒房重現 內地客曲線過數

时间:2018年09月11日 15:10  稿件来源:香港《大公報》

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  香港新聞網9月11日電 據香港《大公報》報道,網絡借貸(P2P)爆雷、理財違約、樓市限購、股市新低……,坐困愁城的中國投資者重新將目光轉向海外樓市。大公報記者近日實地走訪馬來西亞新山市,直擊售樓大廳內的中國買房團,目睹銀聯刷卡及國內銀行轉帳等支付方式的全面“解禁”。專家建議,投資者應特別關注海外置業的合規性,警惕交易中可能存在的政策、資金、匯率、外匯管制及外籍限制等五大風險。

  新山市為馬來西亞柔佛州首府,是該國第二大城市。由於地處馬來半島最南端,與新加坡僅隔一條柔佛海峽、最窄距離不過1.2公里,新山素有“大馬南方門戶”之稱。2006年,柔佛州政府在南部區域推行大型經濟發展計劃,並以該州前任蘇丹之名設立伊斯干達特區(Iskanda Malaysia),也被外界形容為“馬來西亞的深圳特區”。作為伊斯干達特區的核心重鎮,新山憑藉區位條件及優惠政策,吸引大批外資入駐,其中包括眾多中資房企。

  看到投資機遇的還有來自中國的炒房團,中國買家的蜂擁而至很快引起媒體關注,但隨着中國加強資金外流管制,國人搶房熱潮曾一度受阻。2017年元旦,國家外匯管理局開始加強個人外匯信息申報管理,重申個人購匯不得用於境外買房等用途,違規者將被列入“關注名單”;銀聯公司亦禁止用戶在境外刷卡購房。其後,多家中資房企暫停國內有關海外地產項目的銷售活動,但對於已在新山交付首期的中國買家,卻因每年5萬美元的購匯限制,陷入合同違約的險境。

  銷售:可向內地戶頭轉帳

  監管風暴過後,新山樓市是晴是雨?當記者抵達當地機場即發現,中文售樓廣告牌隨處可見,標語主打“新加坡旁”及“永久地契”概念,面向人群為華人投資客。數日間走訪觀察,樓盤銷售大廳內的中國買家依然人數可觀,即使外界傳出“馬來政府或向外國人禁售物業”的消息,但大家的購房熱情絲毫不減。有新晉中國業主向記者表示,自己對此並不擔心,因為柔佛州土地所有權掌握在當地蘇丹手中,馬來中央政府無權干涉用途。“有柔佛州政府的支持,新山樓市的前景有保障。”

  然而,新山的樓市環境的確出現了一些變化。據本地房產經紀素菱透露,目前外國人很難在銀行辦理按揭業務,但中資開發商提供了較為方便的付款渠道,因此中國買家也都集中在這裏。

  在記者接觸的四間中資樓盤中,開發商給出的首付比例多為一成(富力公主灣為半成),並接受銀聯及信用卡支付。至於剩餘房款,新山本地財務公司可為購房者提供九成按揭,期限為十五年,貸款利率6.4%。當記者表示房貸成本過高時,四間樓盤的銷售均指向另一途徑,向地產商國內銀行帳戶轉帳,藉此完成分期付款。更有某地產銷售表示,買家可通過視頻連線的方式進行簽約,“人都可以不用來馬來西亞”。

  有不具名市場人士指出,自去年監管層嚴控資金外流後,多數中資房企已停止海外項目的後續投資,諸如銀聯卡及國內銀行轉帳的付款方式也被內部禁止。但從近期情況來看,東南亞看房團再次火爆,各種支付手段也開始全面“解禁”。在此背景下,該人士警告,購房者在簽約時需特別關注,涉及中國與海外開發商名稱、土地產權證書、開發銷售批准證書等內容,是否存在法律風險。“由於兩國監管規則不同,合同裏的保障條款顯得尤為重要。”

  經紀:不熟法規當心中招

  根據上述問題,記者向相關地產公司進行查詢,綠地集團及富力地產在截稿前未作出回應。碧桂園方面回覆稱,凡在馬來西亞購房的顧客,必須合法合規地解決資金的付款問題,公司並不存在通過國內代理公司代付款項的情況,顧客也必須親身前往當地認購和簽約。

  此外,不熟悉當地法規的投資者也極易“中招”。據了解,新山針對外國購房者設有限購門檻,即買入房產的金額必須超過100萬馬幣(折合人民幣164萬元),但多數中資樓盤享有優惠政策,一手購房門檻只有50萬馬幣。素菱透露,有內地客戶近日想出售名下物業,但因房產價值至今未超過100萬馬幣,無法通過外國買家接盤,從而形成“技術性限售”。

  8月15日,新西蘭議會正式通過一項法律,禁止外國人購買本國存量住宅。而在7月初,新加坡政府推出增加買家印花稅等一系列樓市新規。

  業界:莫要輕信機構宣傳

  新城控股高級副總裁歐陽捷直言,國人海外置業最大的風險在於法律和政策的調整。譬如因為樓市火爆、引發當地居民非議,政府順從民意出台限制措施,又或者當地金融機構限制海外客戶貸款,導致買家出現資金風險,難以履行購房合同。

  歐陽捷並建議,中國買家在海外購房前需考慮三點因素:一是要充分做好當地法律政策研究和市場考察,不要輕信機構宣傳和承諾,特別關注合同條款中的違約風險和責任。二是選擇的海外市場要相對穩定,不能隨波逐流,越是火爆的市場越有可能遇到法律政策調整;三是在國家嚴控資金外流時期,避免與政策相互衝突,以防因違規受限導致違約損失。

【編輯:黎群英

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