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《紫荊》:四成香港市民租房住

      2010年07月16日 16:01    稿件來源:《紫荊》
 

  作者:香港-劉韜

  這幾年,雖然香港經濟起起伏伏,但樓價一路上漲,租房成為市民普遍的居住方式,有四成港人租房住。當中,29%的人租住政府提供的廉租房“公屋”,約11%的人租住私人物業。餘下六成人是住自購物業,但其中18%買的是政府建造的“居屋”,真正買得起商品房即“私樓”的,大約38%,低於租房一族。

  租房原因未必相同

  買不起樓租房 大學剛畢業的小何在一家公司做行政助理,月收入8,000多港元,在紅磡租了一個“蝸居”,11平米,月租2,700港元。這是一幢老式唐樓,有電梯,小何租的屋子在頂層8樓,屋主將原本不到30平米的單位改成兩個小套間出租,都帶衛生間。小何租了其中一間較小的,一張床、一張寫字□、一個小衣櫃,一台冰箱,把這個小空間擠得滿滿當當。

  “雖然小點,倒也夠用,反正剛畢業,沒什麼負擔,關鍵是位置好,價格合適。”小何說。

  作為解決居住問題的主要手段之一,租房的“門檻”畢竟要比買房低得多,特別是在香港這樣寸土寸金的地方,年輕人投入社會往往只能從租房開始。李嘉誠都說,自己買的第一套房子,也是在工作了10多年後才完成的。像小何的小房子,基本上是香港租房的最低起點。當然,千把塊錢租住一個宿位,比如“籠屋”這樣的,不在本文的討論之列。

  究竟香港有多少人租房住?政府統計處在接受筆者查詢時稱,2009年,居住在租住單位(不包括公營租住房屋)的人數為74.63萬人,佔所有家庭住戶的人數的11.0%。

  租金便宜租房 “我現在每個月花2.6萬租房,要買下這個單位需要900萬以上,租金回報剛過3釐。用900萬買股票或基金,隨隨便便就能賺個5釐,我當然願意租房。”中學數學老師吳先生在跑馬地租了一套100平米的單位,他完全有能力買房,但他從資金回報的角度選擇買還是租,他說未來房價降低,且租金回報超過5釐的時候,才會考慮買房。

  中原地產經紀林小姐說,香港租房市場交投非常暢旺,以她所在的港島東半山地區為例,5月有100多宗租房業務,比物業買賣成交宗數多三成。在平時,租房的比買房的要多一些,只不過這個月更多。“香港的樓市已經連漲了很久,目前人們對市場的判斷分歧很大,很容易受消息影響。一方面,房價已經很高了,很多人擔心房價‘摸頂’,願意租房,另一方面業主還企硬,盡管漲了很多,但他們並不急於出手,希望能捱到更高利潤,售轉租的不少。”林小姐說,香港的樓市每天都在變,人們的心理也在變,就像股市一樣。比如前一段港府出台措施規範一手樓市,加上賣地成績不理想,樓市立時降溫,有點“買方市場”的感覺,但6月初何文田賣地理想,業主又“硬氣”起來。

  換樓客租房 在香港租房的,通常三部分人,一是公司租下來給員工住的,二是個人租房,三是換樓客短期租房,他們在房價高的時候把自己的房子賣掉,租房住,等房價跌了再買。林小姐經手的租房交易中,三部分人各佔1/3。

  換樓客都佔租房者1/3,可見香港樓市的炒風之甚。盡管樓價奇高,但很多市民都視樓房為投機牟利的重要途徑,“前赴後繼”毫不猶豫。但同時,許多人仍對這種畸形樓市心存芥蒂,特別九七樓價令無數中產成為“負翁”。他們反其道而行之,只租不買。正如《信報》財經月刊專欄作家褚簡寧那樣,雖然在香港長大,大部分時間也都在香港,但卻從不在香港購置居所。“這麼多年來我付給貪婪業主的租金,已足夠買下一個不錯的單位,但我認為,香港賣樓的手法在道德和職業操守上都是錯的,我寧願支付租金,也不願受制於這種無恥的賣樓手法。”

  房租回復危機前水平

  由王家衛執導的《一代宗師》已正式開機,在前往內地開工之前,飾演葉問妻子的韓國女星宋慧喬特地搬到香港暫住一個月學習功夫。她在5月10日租住了鷹君旗下的跑馬地酒店式公寓逸東軒三個相連單位,其中兩個不到60平米的單位用作自住及練功夫,另一個30多平米的單位則供助手居住,月租共9.3萬港元。平均每平米租金超過600港元,租金水平回復危機前。

  不僅是酒店式公寓,普通私人物業的租金水平也隨著經濟復蘇而回升。以跑馬地物業為例,從去年4月到今年4月一年間,租金平均漲幅在30%至50%之間。目前,香港房價已經超過金融海嘯前,租金自然水漲船高。香港美聯物業發佈的報告證實了這一點,從08年12月海嘯底部至今年3月,香港平均樓價從每平米3.73萬港元升到5.03萬港元,比海嘯前高位還要高7%,升幅近35%。租金從每平米155港元升到200港元,與海嘯前水平相當,漲29%。報告預計,在空置率偏低、租盤減少、家庭數量增加,以及外籍來港就業人數回升等因素支持下,第二季度租金有7%的上升空間。

  作為樓市的兩大指標,房價和房租,歷來就是相互支撐共同進退的,盡管不排除短期內漲跌各異。因為二手房供給總量大致不變,供租的多了,供售的就少了,進而影響租售兩個市場。香港樓價在經歷金融海嘯後的1年多的急漲後,漲勢明顯放緩,到前兩個月政府推出“九招十二式”規範市場後,樓市有回調的跡像,不過在幾陣減價風“颳”過,已有大批用家入場托市,整體二手樓價得到支持,並沒有明顯回落。6月8日政府拍賣何文田豪宅地皮,以遠高於預期的價格賣出,“面粉價”比“面包價”還高,反映發展商對未來樓價繼續攀升有十足信心,進一步刺激樓市企穩。中原地產研究部聯席董事黃良升相信市場轉旺,樓市調整期將較預期為短,隨時提早結束。

  專家分析,此輪房價上漲,雖然漲幅可觀,且持續時間不短,但一則從危機底部啟動,二則經濟基本面不錯,與九七樓市泡沫,樓價“瘋漲”不同,大量是真金白銀入市,大量貸款的投機客並不多。現在香港銀行存款幾乎是零利率,加上通脹預期,有不少人願意買房保值。經濟上,環球經濟走出谷底,香港經濟正持續改善,失業率回落,盡管還有歐洲政府債務問題等不確定因素,但包括美國和新興市場在內的環球總體經濟向好,都對樓市有支撐作用。

  “公屋”是香港的驕傲

  電梯、幼兒園、老年活動中心、兒童遊樂場、休憩地等設施一應具備;屋□200米範圍內,超市、餐館、雜貨店、公交車站樣樣都有,去中環坐電車只需半個多小時;朝西北面的房間不少擁有“無敵海景”,而周圍豪宅大廈鱗次櫛比。這是一座位於港島最西邊的堅尼地城依山而建的公共屋□──西環□。對於被住房問題困擾的內地,香港的“公屋”制度極具參考、借鑒價值。

  目前香港共有約71萬套公屋住房,每套面積30至60平米,超過200萬人租住其中,約佔香港總人口的29%。

  香港的公屋政策從上世紀50年代開始推行,公屋的居住條件隨著社會經濟的發展而不斷改善,公屋居民的人均居住面積從最初的2平方米增加到現在的12.5平方米,屋□的功能也逐步增加。房屋署署長陳鎮源稱公屋,“除了面積小,配套設施和環境都比私人物業要好”。“香港的房價太高了,我們窮人是買不起的。好在政府有公屋,我家40來平米,月租1,000塊出頭,已經很好了。”張先生一家4口人,住在位於九龍觀塘的公屋裡。他對自己的居所非常滿意,“位置並不偏,離地鐵站很近,樓下就有商場和餐廳,生活很方便。”

  專家指出,香港是亞洲第一個提供高層大廈作為廉租房的城市。屋□居住人口密度大,提供公共設施方面就有規模效應,從而成功實現低成本配套公共設施,既節約公共開支也讓公屋居民生活便利。

  逾10萬家庭輪候公屋

  特區房屋委員會在每個財政年度開始前,會根據當時的家庭收入情況,對公屋申請標準進行修訂。3月底,房委會公佈的2010至2011年度有關標準,收入和資產限額較上年度分別平均上升1.2%和2.5%。以四人住戶為例,家庭月收入限額由1.58萬港元調高至1.60萬港元,而家庭資產限額由37.5萬港元調高至38.4港元。據統計,本年度香港一個四口之家月收入中位數約為2.4萬港元。

  2010至2011年度,特區政府推行公屋政策方面的開支預算為104億港元,約佔公共開支總額的4.3%。目前,在租住公屋輪候冊上等待入住公屋的家庭還有超過10萬個,他們的平均輪候時間約為1.9 年。

  “單身的年輕人輪候時間長,但家裡有老人的會很快,所有標準都在網上公佈。房屋署也會實時公佈配房和輪候進度,人們上網就能查到自己等候的位置。”房屋署負責人解釋。

  特區政府提倡敬老,凡合資格的60歲以上長者,無論單身、合租,還是同家人一起申請,在公屋編配上都擁有優先權。房屋署會把即將落成公屋單位或正在翻新的公屋單位提前編配給他們,待有關公屋完工即可簽約入伙。目前,長者平均輪候時間為1.2年,較非長者短0.7年。

  租住公屋租金已包括差餉、管理和維修保養費用,月租由220 元至3,370 元不等,平均月租為1,320元。一位香港房屋署官員稱,公屋的租金水平,約為同地區市場價的1/4,相當於對公屋住戶每收1元租金,政府就要補貼3元。(完)

 
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